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Saint-Laurent, Québec

 

COMMENT LIRE UNE DÉCLARATION DE COPROPRIÉTÉ

(Source: www.droitdelacopropriete.qc.ca)


 

La déclaration de copropriété est un document volumineux dont la lecture est parfois difficile. Comme c'est un document important qui définit des droits et crée des obligations, il est très important d'en prendre connaissance avant de faire l'acquisition d'une fraction et de continuer à la consulter lorsqu'on est copropriétaire.

 

La déclaration de copropriété est un document qui est signé par toutes les personnes qui sont propriétaires de l'immeuble au moment où on crée la copropriété. C'est sa publication au bureau de la publicité des droits qui a cet effet créateur. En effet, la publication de la déclaration de copropriété établit la copropriété divise et crée une personne morale : le syndicat.

 

Depuis le 1er janvier 1994, le Code civil du Québec, prévoit que la déclaration de copropriété est divisée en trois parties :

  1. L'Acte constitutif de copropriété

  2. Le Règlement de l'immeuble

  3. L'État descriptif des fractions

C'est le Code civil qui indique, de façon générale, ce qu'on doit insérer dans chacune des parties de la déclaration de copropriété.

 

Il est d'usage de présenter, dans le préambule de la déclaration de copropriété, des informations générales sur l'immeuble faisant l'objet de la déclaration.

 

On retrouve, dans l'Acte constitutif de copropriété (1ière partie), des informations importantes sur l'immeuble faisant l'objet de la copropriété. Comme on crée la copropriété, c'est là qu'on divise l'immeuble en parties privatives et communes. On pourra habituellement y consulter les bornes des parties privatives afin de connaître les limites des droits et des obligations individuels du copropriétaire.

 

Les clauses relatives à la destination de l'immeuble sont très importantes car elles établissent, dès le départ, des balises quant à ce qui sera permis et ce qui sera interdit dans la copropriété.

 

On doit également établir, dans l'Acte constitutif, les valeurs relatives des fractions. Le déclarant doit évaluer, en fonction de certains critères prévus dans la loi, la valeur de chaque partie privative par rapport à la valeur totale de l'immeuble. Cette valeur relative est habituellement présentée dans un tableau. La contribution aux charges communes, la quote-part dans les parties communes, les droits de vote sont proportionnels à la valeur relative.
La déclaration de copropriété crée une personne morale, le syndicat des copropriétaires. On retrouve aussi, dans l'Acte constitutif, des dispositions relatives au syndicat, à ses organes : le conseil d'administration et l'assemblée des copropriétaires, les pouvoirs et devoirs respectifs des membres du conseil et de l'assemblée des copropriétaires, les majorités requises pour adopter des décisions en assemblée, etc.

 

Habituellement, l'Acte constitutif contient un chapitre sur les assurances de la copropriété.

 

Enfin, l'Acte constitutif contient d'autres dispositions relatives à l'immeuble : il prévoit souvent le droit pour le promoteur de parachever son projet et d'y maintenir des bureaux de ventes. Il contient des dispositions sur la location des fractions, d'autres qui concernent les créanciers hypothécaires, etc.

 

Dans la deuxième partie de la déclaration, le Règlement de l'immeuble, on retrouve des dispositions plus pratiques et d'application quotidienne. Il est très important de bien lire les règles de jouissance des parties privatives et communes car elle régissent la vie en copropriété. On y retrouve aussi les règles de " cuisine " sur la tenue des assemblée des copropriétaires et des réunions du conseil d'administration. Ces règles complètent celles édictées dans la première partie de la déclaration. Enfin, le Règlement de l'immeuble contient les règles relatives au mode de cotisation et la procédure de recouvrement des contributions des copropriétaires.

 

Quant à la troisième partie de la déclaration de copropriété, l'État descriptif des fractions, il contient la désignation cadastrale de toutes les parties privatives et communes de l'immeuble. Bien qu'essentielle à la publicité de la déclaration de copropriété, cette énumération est souvent longue et ennuyeuse. Il est important toutefois de consulter l'État descriptif des fractions, parce que les charges affectant l'immeuble y sont mentionnées, à l'exception toutefois des hypothèques.

 

Les hypothèques affectant l'immeuble sont habituellement mentionnées avec l'intervention du créancier hypothécaire qui doit obligatoirement signer la déclaration de copropriété.
Certains plans peuvent être annexés à la déclaration de copropriété comme, par exemple, les plans des espaces de stationnement, des casiers de rangement, etc.