Le 995 Muir.com
Saint-Laurent, Québec

 

LA DÉCLARATION DE COPROPRIÉTÉ DU 995 MUIR


L’AN DEUX MILLE QUATORZE

 

Le

 

DEVANT Me Claudia HARFOUCH, notaire à Montréal, province de Québec.

 

COMPARAÎT

 

                           Syndicat des copropriétaires du 995 Muir, syndicat de copropriété constitué par la publication de la déclaration de copropriété reçue devant Me Jacques DORAIS, notaire, en date du quatorze juin deux mille quatre (2004), ayant son domicile élu au 995, Muir, bureau, Montréal, Québec, H4L 5N2, ici représenté par Élie BORIDY, président, Nagui KAMEL, vice-président et Ramon FRANKY, secrétaire dûment autorisés aux termes de la déclaration de copropriété et dûment autorisée aux termes d’une résolution adoptée lors d’une rencontre de tous les administrateurs tenue en date du vingt-huit mars 2014 et dont copie demeure annexée aux présentes, après avoir été reconnue véritable et signée par lesdits administrateurs et la notaire soussigné.

 

Ledit syndicat a été immatriculé sous le numéro 1162455308 en date du 31 août 2004.

 

Ci-après nommé : “ Le Déclarant ”.

 

LEQUEL, préalablement à la modification de la déclaration de copropriété qu’il désire faire, expose ce qui suit :

 

1)  Tous les associés de Les Terrasses de la Gare Montpellier ont signé devant Me Jacques DORAIS, notaire, en date du quatorze juin deux mille quatre (2004) une déclaration de copropriété, laquelle a été publiée au bureau de la publicité des droits, circonscription foncière de Montréal, sous le numéro 11 432 334;

 

2)  Les Terrasses de la Gare Montpellier à l’époque était propriétaire d’un immeuble ayant une superficie de 4 030.2 m.c. sur lequel il a construit un édifice de six (6) étages, en plus d’un niveau souterrain. La construction des parties communes et privatives est terminée depuis plusieurs années et toutes les unités ont été vendues.

 

3) Le présent acte de modification a pour objet de préciser les droits et obligations des copropriétaires et du Syndicat, ainsi que de moderniser certaines dispositions de la déclaration de copropriété. Le syndicat a demandé aux propriétaires des parties privatives de se prononcer. Une assemblée générale des copropriétaires du 995 Muir a été tenue à Montréal, le 11 mars 2014 à 19 h 30;

 

Les modifications ci-après ont été votées en fonction des règles établies et prévues à cet effet dans ladite déclaration de copropriété mentionnée ci-haut.

 

Ces faits exposés, le Syndicat désire procéder aux modifications suivantes, savoir :

 

Il fut voté à 84.5 % de tous les copropriétaires, représentant 84.4 % des voix de garder l’ARTICLE 1 et remplacer tous les articles de la déclaration de copropriété à partir de DÉFINITIONS : ARTICLE 2 et les remplacer par les suivants :

 

DÉFINITIONS

 

ARTICLE 2

 

Dans la présente modification à la déclaration, les termes utilisés ainsi que leur signification se retrouvent au chapitre troisième du titre troisième du Code civil du Québec traitant de la copropriété des immeubles établie par déclaration. Ainsi, et à moins d'indication contraire, les termes ci-après mentionnés ont le sens suivant :

 

Fraction: Comprend une partie privative (incluant à titre accessoire certains droits de jouissance exclusive de certaines parties communes à usage restreint) et une quote-part des parties communes.

 

Copropriétaire: Le propriétaire d'une fraction.

 

Administrateur: Toute personne désignée comme telle par application de la présente déclaration ou élue comme telle par les copropriétaires réunis en assemblée.

 

Immeuble: Immeuble ci-haut mentionné à l'ARTICLE UN, comprenant le terrain et les constructions.

 

Syndicat: La personne morale constituée dès la publication de la présente déclaration de copropriété.

 

Balcon: Plate-forme en saillie des murs extérieurs du bâtiment et située dans le prolongement d'une partie privative.

 

Patio: Plate-forme en saillie des murs extérieurs du bâtiment et située dans le prolongement des appartements 102 à 108 du rez-de-chaussée.

 

Famille du copropriétaire: Comprend le copropriétaire et tous ceux qui habitent habituellement sous son toit sans égard au sexe ou à l'état civil des personnes constituant la famille du copropriétaire.

 

Gérant: Une personne nommée par le conseil d’administration afin d’aider les administrateurs dans la gestion quotidienne de l’immeuble.

 


 

PREMIÈRE PARTIE :

ACTE CONSTITUTIF DE COPROPRIÉTÉ

 

1. ÉTABLISSEMENT DE COPROPRIÉTÉ

 

ARTICLE 3

 

L’immeuble est assujetti aux dispositions du Code civil du Québec régissant la copropriété des immeubles établie par déclaration, et aux dispositions résultant des présentes, de même qu'aux décisions de l'assemblée des copropriétaires.

 

Les droits et obligations des copropriétaires donnés et imposés par les présentes ou par la loi ne seront pas modifiés ou affectés par l'affaissement normal ou le déplacement normal de la structure de la bâtisse.

 

ARTICLE 4

 

La présente modification à la déclaration de copropriété prendra effet à compter de sa publication au bureau de la publicité des droits et lie tous les copropriétaires, leurs ayants cause et les personnes qui l'ont signée et produit ses effets envers eux à compter de son inscription.

 

Les modifications apportées à l'ACTE CONSTITUTIF DE COPROPRIÉTÉ et à L'ÉTAT DESCRIPTIF DES FRACTIONS sont opposables aux copropriétaires à compter de leur inscription. Celles apportées au RÈGLEMENT DE L'IMMEUBLE lient les copropriétaires à compter du moment où elles sont déposées auprès du syndicat dans le registre de la copropriété.

 

Quant aux locataires et aux occupants d'une partie privative, le RÈGLEMENT DE L'IMMEUBLE et les modifications qui peuvent lui être apportées par la suite, leur sont opposables dès qu'un exemplaire leur est remis par le copropriétaire ou, à défaut, par le syndicat.

 

2. RÉPARTITION DE L'IMMEUBLE ET DES CHARGES, «PARTIES PRIVATIVES» ET «PARTIES COMMUNES» ET COMPOSITION DU PATRIMOINE DU SYNDICAT

 

2.1. DÉFINITION ET COMPOSITION DES PARTIES PRIVATIVES

 

ARTICLE 5

 

A) Conformément à I'ETAT DESCRIPTIF DES FRACTIONS ci-après, le présent immeuble est composé de cinquante-deux (52) parties privatives d'habitation. Il comprend, au sous-sol, cinquante-deux (52) cases de rangement (parties communes à usage restreint) et soixante et un (61) espaces de stationnement (parties communes à usage restreint) et à l'extérieur vingt-quatre (24) espaces de stationnement.

 

B) Les locaux et espaces qui, aux termes de l'état descriptif de division établi ci-après, sont compris dans la composition d'une fraction, sont affectés à l'usage exclusif du copropriétaire, et, comme tels, constituent des «Parties Privatives». Ces parties privatives comprennent leur contenu, tel que ci-haut mentionné, et leurs accessoires, dont notamment:

 

- les droits conférés au copropriétaire de la partie privative donnée, à la jouissance exclusive dans certaines partie communes à usage restreint tels que les balcons, et autres biens et tels que ci-après stipulé;

 

- le droit conféré au copropriétaire de la partie privative donnée, à la jouissance exclusive d'une case de rangement tel qu'attribué conformément à l'article 11.1 ci-après;

 

- le droit conféré au copropriétaire de la partie privative donnée, à la jouissance exclusive d'un espace de stationnement tel qu'attribué conformément à l'article 11.2 ci-après;

 

- les cloisons intérieures avec leurs portes; les carrelages, dalles et, en général, tous revêtements; les plafonds et les parquets (à l'exception des gros œuvres qui sont parties communes); les canalisations à l'intérieur des bornes des parties privatives; les radiateurs de chauffage, les installations sanitaires des salles de bain; les cabinets de toilette, les installations de la cuisine, les installations et conduits électriques à l'intérieur des bornes, les conduits etc.

 

Et, en résumé, tout ce qui est inclus à l'intérieur des parties privatives conformément aux plans officiels, la présente énumération n'étant qu'indicative et non limitative.

 

ARTICLE 6

 

Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

 

ARTICLE 7

 

Chacune des fractions décrites ci-après est bornée tel qu'il appert des plans officiels et notamment:

 

1. HORIZONTALEMENT

 

La limite inférieure de chaque partie privative est constituée par la surface visible du plancher; et

 

La limite supérieure de chaque partie privative est constituée par la surface visible du plafond.

 

2. VERTICALEMENT

 

Les bornes verticales sont constituées du recouvrement visible des murs.

 

En cas de divergence entre ce que ci-dessus mentionné et les bornes montrées aux plans officiels, les bornes montrées aux plans officiels prévaudront.

 

2.2. DÉFINITION ET COMPOSITION DES PARTIES COMMUNES

 

ARTICLE 8

 

Sont parties communes toutes celles qui ne sont pas privatives et notamment, sans limiter la généralité de ce qui précède et de ce qui suit, sont parties communes

 

1. la totalité du sol, en surface et en profondeur, avec les voies d'accès et de circulation, les aménagements paysagers tels les jardins ou terrasses, espaces verts; les installations d'aqueduc et d'égouts;

 

2. les fondations, la toiture, les planchers, les murs extérieurs, les passages, corridors, hall d'entrée, escaliers, les ascenseurs, la rampe d'accès automobile, le gros œuvre, les plafonds (à l'exception de leur revêtement visible), les portes conduisant à l'extérieur d'une partie privative incluant les portes de balcon, les fenêtres, la porte de garage, etc.;

 

3. les systèmes de chauffage, d'électricité, de tuyauterie, de plomberie, de ventilation, de canalisation, de signalisation, y compris ceux qui traversent les parties privatives; tous les effets mobiliers servant à l'usage commun, etc.;

 

4. le lot numéro TROIS MILLIONS
 CENT QUARANTE-NEUF MILLE DEUX CENT CINQUANTE-SEPT (3 149 257) au cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal;

 

5. Les stationnements intérieurs et extérieurs, les cases de rangement.

 

Nonobstant l'énumération ci-dessus, les parties communes comprennent tout le terrain incluant le volume d'air le surplombant, tout le sous-sol et toutes les parties construites ne se trouvant pas à l'intérieur des bornes des parties privatives; l'énumération ci-dessus n'étant qu'énonciative et non limitative.

 

ARTICLE 9

 

Sont accessoires aux parties communes:

 

1. le droit de surélever tout ou partie d'un bâtiment commun;

 

2. le droit d'édifier des bâtiments nouveaux et d'aménager des équipements dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes;

 

3. le droit d'affouiller de tels cours, parc ou jardins;

 

4. le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes.

 

ARTICLE 10

 

La quote-part des parties communes d'une fraction et les droits qui leur sont accessoires ne peuvent faire l'objet, séparément des parties privatives, d'une action en partage ni d'une licitation forcée.

 

2.3. DÉFINITION ET COMPOSITION DES PARTIES COMMUNES RÉSERVÉES À L'USAGE DES COPROPRIÉTAIRES CONSIDÉRÉS INDIVIDUELLEMENT

 

ARTICLE 11

 

Ces parties communes sont de façon générale situées à l'extérieur des bornes de chacune des parties privatives mais doivent, par leur nature, être destinées à la jouissance exclusive des copropriétaires considérés individuellement et comprennent:

 

1. les portes et fenêtre extérieures incorporées aux gros murs;

 

2. les portes d'entrée de chacune des parties privatives;

 

3. les balcons et/ou les patios attenants à chacune des parties privatives ainsi que les éléments de séparation et/ou clôtures les entourant;

 

4. les cases de rangement situées à l'extérieur des parties privatives, attribuées aux copropriétaires sous les modalités et conditions prévues ci-après;

 

5. les espaces de stationnement intérieurs et/ou extérieurs attribués aux copropriétaires sous les modalités et conditions prévues ci-après.

 

ARTICLE 11.1

 

Chaque copropriétaire d'une partie privative a droit à la jouissance exclusive d'une case de rangement.

 

La détermination de l'emplacement exact des cases de rangement et de leur configuration a été établie au moyen d'un plan déposé pour conservation au Registre de la copropriété.

 

Les copropriétaires doivent se conformer aux conditions relatives à la jouissance, à l'usage et à l'entretien des cases de rangement déterminées ci-après dans le Règlement de l'immeuble.

 

ARTICLE 11.2

 

Chaque propriétaire d'une partie privative a droit à la jouissance exclusive d'un espace de stationnement intérieur à la condition que l'endroit d'un tel espace de stationnement intérieur ait été déterminé lors de la première mutation de chacune des fractions ou à tout autre moment, le syndicat ayant le pouvoir de modifier telle attribution par la suite avec le consentement du copropriétaire concerné.

 

Certains propriétaires d'une partie privative ont droit à la jouissance exclusive d'un espace de stationnement extérieur (le tout tel que créé aux termes d'un acte de servitude publié à Montréal sous le numéro 11 406 116) à la condition que l'endroit d'un tel espace de stationnement extérieur ait été déterminé lors de la première mutation de chacune des fractions ou à tout autre moment, le syndicat ayant le pouvoir de modifier telle attribution par la suite avec le consentement du copropriétaire concerné.

 

La détermination de l'emplacement exact des espaces de stationnement et de leur configuration a été établie au moyen d'un plan déposé pour conservation au Registre de la copropriété.

 

Les espaces de stationnement intérieurs excédentaires sont la propriété du Syndicat.

 

Les espaces de stationnement extérieurs qui ne sont pas atttribués aux copropriétaires seront réservés aux visiteurs, à l’exception d’un espace destiné à l’usage du syndicat et de ses employés.

 

Toutes attributions, modifications et cessions doivent être notifiées par écrit au syndicat dans un délai de quinze (15) jours et inscrites au registre de la copropriété.

 

Les copropriétaires doivent se conformer aux conditions relatives à la jouissance, à l'usage et à l'entretien des espaces de stationnement déterminées ci-après dans le Règlement de l'immeuble.

 

2.4. PATRIMOINE PROPRE DU SYNDICAT

 

ARTICLE 12

 

Le patrimoine du syndicat créé par la publication de la déclaration de copropriété comprend notamment:

 

1. tous les biens meubles, accessoires et pièces d'équipement servant à exploiter l'immeuble ainsi que ceux acquis par le syndicat pour le bénéfice de la copropriété;

 

2. toutes les sommes d'argent perçues par le syndicat en conformité avec tout budget et spécialement les sommes représentant les contributions des copropriétaires aux charges résultant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble;

 

3. le fonds de prévoyance;

 

4. le registre de la copropriété dans lequel sont notamment inscrits, après notification, pour chaque fraction, les nom et adresse de chaque copropriétaire, de chaque locataire et des créanciers hypothécaires ainsi que le nombre de voix attribuées à chaque fraction, l'attribution des cases de rangement et des espaces de stationnement ainsi que toutes modifications à cet égard, le transport de vote en faveur des créanciers hypothécaires, les mandats donnés pour se faire représenter à l'assemblée, soit par les créanciers hypothécaires, soit par les copropriétaires, en indiquant les nom et adresse des mandataires; les suspensions et les réductions des droits de vote, les procès-verbaux des assemblées des copropriétaires et des réunions du conseil d'administration ainsi que les modifications apportées au «règlement de l'immeuble», les règlements adoptés par le syndicat; le registre comprend également le plan et la description des espaces de stationnement et des cases de rangement et les états financiers du syndicat;

 

5. tous les livres, registres, rapports, certificats, contrats et documents dont la loi et la présente déclaration de copropriété exigent la tenue et la conservation;

 

6. tout immeuble acquis par le syndicat à moins de disposition contraire du titre d'acquisition.

 

3. DESTINATION DE L'IMMEUBLE, DES PARTIES PRIVATIVES ET DES PARTIES COMMUNES

 

3.1. DESTINATION DE L'IMMEUBLE

 

ARTICLE 13

 

L'immeuble est destiné exclusivement à l'habitation résidentielle.

 

3.2. DESTINATION DES PARTIES PRIVATIVES

 

ARTICLE 14

 

Les parties privatives sont destinées exclusivement à l'habitation résidentielle. Elles ne peuvent en aucun cas être affectées à l'exercice d'un commerce ou d'une profession, même libérale. Chaque copropriétaire ainsi que chaque occupant doit se conformer aux conditions relatives à la jouissance, à l'usage et l'entretien des parties privatives ci-après stipulées au RÈGLEMENT DE L'IMMEUBLE.

 

3.3. DESTINATION DES PARTIES COMMUNES

 

ARTICLE 15

 

Les parties communes sont destinées à l'usage commun de tous les copropriétaires dans le cadre d'une utilisation exclusivement résidentielle. Chacune des parties communes est utilisée selon sa vocation par les copropriétaires et les occupants dans la mesure où l'usage n'en est pas réservé à un ou plusieurs autres copropriétaires. Chaque copropriétaire ainsi que chaque occupant doit se conformer aux conditions relatives à la jouissance, à l'usage et à l'entretien des parties communes ci-après stipulées au RÈGLEMENT DE L'IMMEUBLE.

 

3.4. DESTINATION DES PARTIES COMMUNES À USAGE RESTREINT

 

ARTICLE 16

 

Les parties communes à usage restreint sont destinées selon leur vocation propre à l'usage d'un seul copropriétaire et de sa famille et/ou de plusieurs copropriétaires et de leur famille dans le cadre d'une utilisation exclusivement résidentielle.

 

Les cases de rangement réservées à la jouissance exclusive d'un copropriétaire sont destinées à l'entreposage des effets de ce copropriétaire et ceux de sa famille.

 

Les espaces de stationnement destinés à la jouissance, exclusive d'un copropriétaire sont utilisés pour garer un seul véhicule moteur en bon état de marche.

 

Chaque copropriétaire ainsi que chaque occupant doit se conformer aux conditions relatives à la jouissance, à l'usage et à l'entretien des parties communes à usage restreint ci-après stipulées au RÈGLEMENT DE L'IMMEUBLE.

 

4. DETERMINATION DE LA VALEUR RELATIVE, DE LA QUOTE-PART DES CHARGES, DU NOMBRE DE VOIX ET DE LA QUOTE-PART DANS LES PARTIES COMMUNES AFFÉRENTES À CHAQUE FRACTION

 

4.1. VALEUR RELATIVE DE CHAQUE FRACTION

 

ARTICLE 17

 

La valeur relative de chaque fraction de la copropriété a été établie par rapport à la valeur de l'ensemble des fractions, en fonction de la nature, de la destination, des dimensions et de la situation de la partie privative de chaque fraction. En aucun temps, toutefois, il n'a été tenu compte de l'utilisation de la partie privative.

 

La valeur relative de chaque fraction (dont la description se retrouve ci-après à I'ETAT DESCRIPTIF DES FRACTIONS) est déterminée au tableau reproduit ci -après.

 

4.2. QUOTE-PART DES CHARGES COMMUNES AFFÉRENTE À CHAQUE FRACTION

 

ARTICLE 18

 

Chaque copropriétaire d'une partie privative est tenu de contribuer avec les propriétaires de chacune des autres partie privatives, dans la proportion établie aux termes des présentes, à toutes les charges découlant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble et spécialement aux charges résultant de la conservation, de l'entretien et de l'administration des parties communes ainsi qu'aux dépenses entrainées par le fonctionnement des services communs.

 

Le pourcentage des contributions pour chaque partie privative est établi aux termes du tableau récapitulatif de l'article 22 ci-après.

 

4.3. CHARGES COMMUNES RELATIVES AUX PARTIES COMMUNES À USAGE RESTREINT

 

ARTICLE 19

 

Malgré ce qui précède, les charges communes résultant de l'utilisation des parties communes à usage restreint sont réparties entre les seuls copropriétaires qui utilisent ces parties communes à usage restreint, en proportion de la valeur relative des fractions de ces copropriétaires. Ces charges résultant de l'utilisation ne comprennent pas le coût de remplacement des parties communes à usage restreint et le coût des réparations majeures de ces parties communes, lesquels sont acquittés à même le fonds de prévoyance, suivant l'article 1071 du Code Civil du Québec.

 

4.4. NOMBRE DE VOIX ATTACHÉES À CHAQUE FRACTION

 

ARTICLE 20

 

A l'assemblée générale des copropriétaires, chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix proportionnel à la valeur relative de sa fraction, tel qu'établi au tableau ci-après. Les indivisaires d'une faction exercent leurs droits conformément aux dispositions du REGLEMENT DE L'IMMEUBLE.

 

4.5. QUOTE-PART DANS LES PARTIES COMMUNES AFFERENTE À CHAQUE FRACTION

 

ARTICLE 21

 

La quote-part de chaque copropriétaire dans les parties communes est égale à la valeur relative de sa fraction, telle qu'établie au tableau ci-après.

 

TABLEAU RÉCAPITULATIF 

 

ARTICLE 22

 

Le tableau qui suit indique, pour chaque fraction, la valeur relative, la quote-part des charges communes (sauf stipulation contraire), le nombre de voix qui y sont attachées ainsi que la quote-part de droit indivis dans les parties communes, à savoir:

 

Partie privative
lot numéro
Numéro
d'appartement
Valeur
relative
de chaque
partie
privative et
Quote-part
dans les parties
communes
Pourcentage
de
contribution
aux charges
communes
Nombre de votes
3 149 258 102 1,5683 1,5683 15,683
3 149 259 103 1,2354 1,2354 12,354
3 149 260 104 2,4778 2,4778 24,778
3 149 261 105 1,8590 1,8590 18,590
3 149 262 106 1,8590 1,8590 18,590
3 149 263 107 1,9645 1,9645 19,645
3 149 264 108 1,3151 1,3151 13,151
3 149 265 109 1,9480 1,9480 19,480
3 149 266 201 2,4403 2,4403 24,403
3 149 267 202 1,9856 1,9856 19,856
3 149 268 203 1,6785 1,6785 16,785
3 149 269 204 2,1684 2,1684 21,684
3 149 270 205 1,8496 1,8496 18,496
3 149 271 206 1,8519 1,8519 18,519
3 149 272 207 1,9481 1,9481 19,481
3 149 273 208 1,3128 1,3128 13,128
3 149 274 209 1,9410 1,9410 19,410
3 149 275 301 2,4192 2,4192 24,192
3 149 276 302 1,9598 1,9598 19,598
3 149 277 303 1,2612 1,2612 12,612
3 149 278 304 2,5810 2,5810 25,810
3 149 279 305 1,8566 1,8566 18,566
3 149 280 306 1,8449 1,8449 18,449
3 149 281 307 1,9527 1,9527 19,527
3 149 282 308 3,2866 3,2866 3,2,66
3 149 283 401 2,4169 2,4169 24,169
3 149 284 402 1,9856 1,9856 19,856
3 149 285 403 1,6925 1,6925 16,925
3 149 286 404 2,1661 2,1661 21,661
3 149 287 405 1,8637 1,8637 18,637
3 149 288 406 1,8449 1,8449 18,449
3 149 289 407 1,9410 1,9410 19,410
3 149 290 408 1,3081 1,3081 13,081
3 149 291 409 1,9340 1,9340 19,340
3 149 292 501 2,4028 2,4028 24,028
3 149 293 502 1,9832 1,9832 19,832
3 149 294 503 1,6878 1,6878 16,878
3 149 295 504 2,1754 2,1754 21,754
3 149 296 505 1,8496 1,8496 18,496
3 149 297 506 1,8379 1,8379 18,379
3 149 298 507 1,9504 1,9504 19,504
3 149 299 508 1,3128 1,3128 13,128
3 149 300 509 1,9293 1,9293 19,293
3 149 301 601 2,7381 2,7381 27,381
3 149 302 602 1,9856 1,9856 19,856
3 149 303 603 1,3620 1,3620 13,620
3 149 304 604 2,1731 2,1731 21,731
3 149 305 605 1,8472 1,8472 18,472
3 149 306 606 1,8519 1,8519 18,519
3 149 307 607 1,9504 1,9504 19,504
3 149 308 608 1,3151 1,3151 13,151
3 149 309 609 1,9293 1,9293 19,293
    100% 100% 1 000,00

 

 

5. POUVOIRS ET DEVOIRS RESPECTIFS DES ORGANES DU SYNDICAT

 

ARTICLE 23

 

Lors de la publication de la déclaration de copropriété, publiée sous le numéro 11 432 334, la collectivité des copropriétaires constituait une personne morale.  Cette personne morale a pour objet la conservation de l'immeuble, l'entretien et l'administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d'intérêt commun. Cette personne morale s'appelle «SYNDICAT».

 

ARTICLE 24

 

Le syndicat créé par la publication de la déclaration de copropriété prend le nom suivant, savoir: SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES du 995 MUIR, dont le domicile et le siège social sont à l'adresse suivante, savoir: 995 Muir, Bureau, Montréal (Québec) H4L 5N2.

 

ARTICLE 25

 

Le syndicat de la copropriété comporte deux organes à savoir le conseil d'administration et l'assemblée des copropriétaires. Ils agissent pour le syndicat.

 

5.1. LE CONSEIL D'ADMINISTRATION

 

ARTICLE 26

 

Tous les documents, contrats, etc. auxquels le syndicat est partie doivent être signés par les personnes désignées par le conseil d'administration.

 

L'avis prévu à l'article 2729 du Code civil du Québec et sa radiation peuvent être signés par tout administrateur ou par toute autre personne désignée par le conseil d'administration.

 

Les dispositions concernant notamment la composition du conseil d'administration du syndicat, le mode de nomination et de révocation des administrateurs, les conditions de leurs charges ainsi que les règles relatives aux réunions du conseil d'administration sont fixées au RÈGLEMENT DE L'IMMEUBLE.

 

Le conseil d'administration verra à la gestion, la conservation et à l'entretien de l'immeuble, des biens de la copropriété de même qu'à l'administration des parties communes suivant leur destination et il assurera la bonne conduite des opérations visant la protection des intérêts communs.

 

5.2. OBLIGATIONS ET DEVOIRS DU CONSEIL D'ADMINISTRATION

 

ARTICLE 27

 

Les administrateurs sont considérés comme mandataires du syndicat. Ils doivent, dans l'exercice de leurs fonctions, respecter les obligations qui leur sont imposées par la loi, la déclaration de copropriété et les règlements. Les administrateurs doivent agir dans les limites des pouvoirs qui leur sont conférés avec prudence, diligence, honnêteté et loyauté dans l'intérêt du syndicat.

 

Chaque administrateur doit éviter de se placer dans une situation de conflit entre son intérêt personnel et ses obligations d'administrateur. Il doit dénoncer au syndicat tout intérêt qu'il a dans une entreprise ou une association susceptible de le placer en situation de conflit d'intérêts, ainsi que les droits qu'il peut faire valoir contre elle, en indiquant, le cas échéant, leur nature et leur valeur. Toute dénonciation d'intérêt est consignée au procès-verbal des délibérations du conseil d'administration.

 

ARTICLE 28

 

Outre les obligations et devoirs que la loi leur impose, les administrateurs du syndicat doivent

 

1. assurer le respect de la destination de l'immeuble, des parties privatives et des parties communes, assurer l'exécution des dispositions de la déclaration de copropriété et des règlements ainsi que les décisions de l'assemblée des copropriétaires par tous les copropriétaires, occupants et invités;

 

2. administrer l'immeuble, voir à sa conservation, sa garde et son entretien et en cas d'urgence, voir à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, des parties communes et des parties privatives;

 

3. représenter eux-mêmes le syndicat de copropriétaires dans tous actes civils et dans toutes actions ou procédures en justice ou désigner une ou des personnes pour y représenter le syndicat;

 

4. convoquer, chaque année, l'assemblée des copropriétaires du syndicat dans les quatre-vingt-dix (90) jours de la clôture de l'exercice financier;

 

5. établir le budget prévoyant la contribution des copropriétaires aux charges communes, le soumettre aux copropriétaires en assemblée pour consultation, faire parvenir à ces derniers, dans les quinze (15) jours de l’assemblée, copie du budget adopté et les avis de cotisation indiquant la date à laquelle les contributions sont exigibles, percevoir les contributions des copropriétaires, en poursuivre le paiement; si nécessaire, inscrire l'avis d'hypothèque légale prévu à l'article 2729 du Code civil du Québec et faire tout ce qui est requis par la loi afin de conserver cette hypothèque;

 

6. établir une comptabilité des recettes et déboursés effectués au cours de leur administration; laquelle comptabilité pourra être vérifiée par les copropriétaires à la fin de l'exercice financier; tenir tous les livres nécessaires à cette fin;

 

7. ouvrir un ou des comptes de banque dans une institution bancaire qui serviront uniquement aux opérations de l'administration de la copropriété et conserver toutes les pièces justificatives;

 

8. faire homologuer les livres de comptabilité par un comptable et présenter le rapport de ce dernier à l'assemblée générale annuelle des copropriétaires;

 

9. payer les comptes et les dépenses communes et percevoir toute somme due au syndicat;

 

10. faire le nécessaire pour que soit maintenue en vigueur toute couverture d'assurance prescrite par cette déclaration ou exigée en plus par les copropriétaires en assemblée, ou exigée par la loi;

 

11. réparer et entretenir les parties communes, les garder propres, décorées convenablement et aménagées, le tout sous réserve des dispositions concernant les parties communes à, usage restreint;

 

12. voir à l'entretien et à l'enlèvement de la neige et de la glace dans les voies d'accès, de circulation et de stationnement, voir à l'entretien des aires d'accès;

 

13. fournir l'électricité pour toutes les parties communes et le volume d'eau utilisé par les parties communes;

 

14. fournir le chauffage dans les parties communes et l'eau chaude dans les parties communes;

 

15. rendre compte de leur gestion aux copropriétaires au moins une fois l'an lors d'une assemblée générale des copropriétaires, lors d'une demande à cet effet formulée par l'assemblée des copropriétaires et lors de toute cessation par deux (2) administrateurs ou plus de leur fonction;

 

16. s'assurer de la tenue et de la conservation de tous les registres, livres, rapports et certificats dont la loi et la déclaration de copropriété requirent la tenue ou la conservation par le syndicat, dont principalement le registre de la copropriété et s'assurer que tous ces livres et registres soient tenus à la disposition des copropriétaires, ceux-ci étant la propriété du syndicat;

 

17. désigner une personne pour tenir les livres et registres du syndicat; cette personne peut délivrer copies des documents dont elle est dépositaire jusqu'à preuve du contraire, ces copies font preuve de leur contenu, sans qu'il soit nécessaire de prouver la signature qui y est apposée ni l'autorité de son auteur;

 

18. voir aux réparations qu'un copropriétaire est obligé de faire et qu'il ne fait pas dans un délai raisonnable; dans un tel cas, le copropriétaire sera présumé avoir consenti à ce que le conseil d'administration procède aux réparations et le copropriétaire devra rembourser aux administrateurs les dépenses encourues qui pourront inclure tous frais de perception et d'honoraires légaux pour le recouvrement des dépenses entrainées par les réparations avec intérêt au taux de DOUZE pour cent (12%) par année ou tout autre taux d'intérêt que le conseil d'administration du syndicat pourra déterminer de temps à autre. Le syndicat pourra percevoir le remboursement de ces dépenses au moyen de versements qu'il échelonnera à sa discrétion et qu'il devra ajouter à la cotisation de tel copropriétaire. Le remboursement de ces dépenses est considéré être le paiement d'une cotisation supplémentaire aux charges communes dues par tel copropriétaire et garanti par l'hypothèque légale en faveur du syndicat, selon les termes de la loi;

 

19. assurer une administration efficace de l'immeuble au profit de tous les copropriétaires et à cet effet embaucher, maintenir, congédier, payer tout le personnel nécessaire;

 

20. assurer en tout temps le fonctionnement des services communs et à cet effet, passer et signer tous contrats d'entretien requis pour assurer tels services en autant que tels contrats n'excéderont pas une durée de deux (2) années et que leur coût auront été prévus dans le budget;

 

21. faire respecter les dispositions des présentes par tous les copropriétaires, occupants et invités;

 

22. acheter, louer ou autrement acquérir des effets mobiliers pour l'usage des copropriétaires et pour l'usage des administrateurs, aux fins de meubler et d'entretenir les parties communes;

 

23. retenir les services professionnels légaux, comptables, administratifs et autres qui peuvent être requis pour la bonne administration de l'immeuble et pour assurer le respect de la déclaration et de la loi;

 

24. remettre à chaque locataire et à chaque occupant d'une fraction un exemplaire du RÈGLEMENT DE L'IMMEUBLE lorsqu'ils ne sont pas en mesure de s'assurer que le copropriétaire-bailleur s'est déchargé de cette obligation et remettre à chaque copropriétaire, locataire et occupant d'une fraction un exemplaire des modifications qui sont apportées au RÈGLEMENT DE L'IMMEUBLE;

 

5.3. ATTRIBUTIONS ET POUVOIRS DU CONSEIL D'ADMINISTRATION

 

ARTICLE 29

 

Toutes les décisions concernant le syndicat, la copropriété ou l'immeuble qui ne sont pas de la compétence de l'assemblée des copropriétaires, sont de la compétence du conseil d'administration, dont notamment et sans limiter la généralité de ce qui précède:

 

1. en l'absence de règlements appropriés, faire des règlements non contraires à la loi ni à la déclaration qui devront, pour valoir, être ratifiés par simple majorité des voix des copropriétaires présents en assemblée et ce, pour régler les objets suivants:

 

a) la nomination, les lieux, les fonctions, la rémunération, les devoirs et la destitution de tous employés, agents ou serviteurs affectés au service de la copropriété;

 

b) l'époque et le lieu des assemblées générales annuelles des copropriétaires et la procédure de ces assemblées;

 

c) la conduite des affaires de la copropriété au bénéfice des copropriétaires (i.e. règlements de régie interne) en vue d'assurer la jouissance complète des parties privatives, tout en tenant compte du droit de tous les copropriétaires à la jouissance paisible de leurs parties privatives et des parties communes;

 

d) la révocation, modification, remise en vigueur ou adoption d'un règlement, d'utilisation, jouissance ou usage des parties privatives, communes ou communes à usage restreint.

 

2. en cas d'urgence, ordonner et payer de leur chef les travaux en vue d'assurer la sauvegarde matérielle de l'immeuble. Toutefois, lorsqu'il s'agit de réparations dont le coût total excède la somme de CINQ MILLE DOLLARS (5 000, 00 $), ils devront être autorisés par les copropriétaires en assemblée;

 

3. emprunter dans une institution bancaire pour les fins des leur administration, jusqu'à concurrence de DIX POUR CENT (10%) du montant annuel alloué au titre du poste «fonds de roulement» du budget de la copropriété;

 

4. passer tout acte d 'acquisition ou d'aliénation de parties communes ou de constitution de droit réel sur une partie commune ou tout bail de partie commune ou de partie privative appartenant à la copropriété, à la condition d'avoir été dûment autorisés au préalable et conformément à la loi par les copropriétaires en assemblée. Toute autorisation émanant de l'assemblée des copropriétaires sera établie par un extrait des minutes de l'assemblée, certifiée par le secrétaire de l'assemblée des copropriétaires, reproduisant les décisions pertinentes de ladite assemblée;

 

5. acquérir ou aliéner en leur qualité, à titre onéreux ou gratuit, des parties privatives qui serviront comme parties privatives ou comme parties communes, sans que celles-ci perdent leur caractère, pourvu qu'ils soient régulièrement autorisés, comme dit ci-haut au paragraphe précédent;

 

6. ester en justice en demande ou en défense même à l'encontre des copropriétaires;

 

7. contracter avec toute personne pour la gestion, l'entretien et la réparation des éléments communs conformément au budget présenté aux copropriétaires en assemblée. Tout contrat ne devra pas être pour plus de deux (2) ans, mais sera renouvelable;

 

8. obtenir et maintenir une police d'assurance-responsabilité couvrant le gérant et ses employés ainsi que le conseil d'administration;

 

9. engager un gérant à un salaire et à des conditions qu'ils pourront déterminer afin que ce gérant fournisse les services exigées par le conseil d'administration. Ce contrat de service ne devra pas être pour plus de deux (2) ans mais sera renouvelable et le salaire versé sera payé à même les dépenses communes.

 

5.4. RESPONSABILITÉ ET IMMUNITÉ DU CONSEIL D'ADMINISTRATION

 

ARTICLE 30

 

Les administrateurs ne sont pas personnellement responsables envers les tiers avec qui ils contractent au nom et pour le compte du syndicat pourvu qu'ils agissent dans les limites des pouvoirs qui leur sont conférés.

 

De même, les administrateurs n'engagent pas leur responsabilité personnelle envers le syndicat lorsqu'ils agissent dans les limites de leurs pouvoirs avec prudence, diligence, honnêteté et loyauté dans l'intérêt du syndicat et de la copropriété. Dans ces conditions, ils sont tenus indemnes par le syndicat et n'assument aucune responsabilité pour les frais, dépenses, charges ou pertes qu'ils ont encourus pour l'administration de l'immeuble et du syndicat.

 

Chaque administrateur du syndicat est responsable, avec les autres administrateurs, des décisions du conseil d'administration, à moins qu'il n'ait fait consigner sa dissidence au procès-verbal des délibérations. Un administrateur absent à une réunion du conseil est présumé ne pas avoir approuvé les décisions prises lors de cette réunion.

 

ARTICLE 31

 

Le conseil d'administration devra dédommager et tenir indemne le copropriétaire de chaque partie privative de toutes pertes, déboursés, dommages ou responsabilités quelconques qui pourraient survenir à sa partie privative, à lui-même, sa famille, un membre de celle-ci, un invité ou un occupant à la suite d'une faute, négligence ou omission de la part des administrateurs, leurs préposés ou entrepreneurs.

 

Quant aux pertes causées aux parties communes et/ou à l'une quelconque des autres parties privatives, chaque copropriétaire devra dédommager et tenir indemne le conseil d'administration et/ou tout copropriétaire lésé pour tout dommage quelconque qui pourrait être imputé à lui-même ou à une autre personne ou à une chose dont il est responsable.

 

ARTICLE 32

 

Les administrateurs, pourvu qu'ils aient employé une habilité convenable et qu'ils aient agi en bon père de famille, seront tenus indemnes par l'assemblée des copropriétaires et, de ce fait, n'encourront aucune responsabilité:

 

1. pour tous frais, charges et dépenses quelconques qu'ils auront encourus dans toute action qui serait intentée contre eux, à la suite de tout acte accompli ou sanctionné par eux dans l'exécution de leurs fonctions et devoirs;

 

2. pour tous autres frais, dépenses ou charges encourus par eux pour l'administration de la copropriété;

 

3. pour toute perte ou dépense encourue par les administrateurs ou les copropriétaires en raison du titre vicié d'une propriété quelconque qu'ils ont acquise à la suite d'une décision de l'assemblée des copropriétaires.

 

5.5. DEVOIRS DE L'ASSEMBLÉE DES COPROPRIÉTAIRES

 

ARTICLE 33

 

L'assemblée des copropriétaires doit agir avec impartialité dans l'intérêt du syndicat, de l'immeuble et de la copropriété. Elle ne doit adopter aucune décision dans l'intention de nuire aux copropriétaires ou à certains d'entre eux ou au mépris de leurs droits.

 

5.6. POUVOIRS DE L'ASSEMBLÉE DES COPROPRIÉTAIRES DÉCISIONS COURANTES

 

ARTICLE 34

 

L'assemblée des copropriétaires, agissant à la majorité des voix:

 

1. élit, à chaque assemblée annuelle, les membres du conseil d'administration et fixe leur rémunération, le cas échéant;

 

2. examine le budget annuel proposé par le conseil d'administration;

 

3. modifie le règlement de l'immeuble, adopte des règlements et ratifie ceux adoptés par le conseil d'administration;

 

4. destitue pour faute ou pour défaut de paiement de sa contribution aux charges communes ou au fonds de prévoyance un ou des administrateurs et les remplace tel que prévu au RÈGLEMENT DE L'IMMEUBLE;

 

5. corrige, le cas échéant, une erreur matérielle dans la déclaration de copropriété.

 

5.7. DÉCISIONS EXTRAORDINAIRES

 

ARTICLE 35

 

Les décisions concernant les actes ci-après énumérés ne peuvent être adoptées par l'assemblée des copropriétaires que suivant les dispositions du Code civil du Québec, savoir:

 

Article 1097: Sont prises à la majorité des copropriétaires, représentant les trois quarts (3/4) des voix de tous les copropriétaires, les décisions concernant:

 

1. Les actes d'acquisition ou d'aliénation immobilière par le syndicat;

 

2. Les travaux de transformation, d'agrandissement ou d'amélioration des parties communes ainsi que la répartition du coût de ces travaux;

 

3. La construction de bâtiments pour créer de nouvelles fractions;

 

4. La modification de l'acte constitutif de copropriété ou de l'état descriptif des fractions.

 

Article 1098: Sont prises à la majorité des trois quarts (3/4) des copropriétaires, représentant quatre-vingt-dix pour cent (90%) des voix de tous les copropriétaires, les décisions:

 

1. Qui changent la destination de l'immeuble;

 

2. Qui autorisent l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au maintien de la destination de l'immeuble;

 

3. Qui modifient la déclaration de copropriété pour permettre la détention d'une fraction par plusieurs personnes ayant un droit de jouissance périodique et successif.

 

Article 1102: Est sans effet toute décision du syndicat qui, à l'encontre de la déclaration de copropriété, impose au copropriétaire une modification à la valeur relative de sa fraction, à la destination de sa partie privative ou à l'usage qu'il peut en faire.

 

Article 1108 (premier alinéa): Il peut être mis fin à la copropriété par décision des trois quarts (3/4) des copropriétaires représentant quatre-vingt-dix pour cent (90%) des voix de tous les copropriétaires.

 

6. ASSURANCES

 

ARTICLE 36

 

Le syndicat a un intérêt assurable dans tout l'immeuble, y compris dans les parties privatives. Conformément à la loi, la violation d'une des conditions du contrat d'assurance par un copropriétaire n'est pas opposable au syndicat.

 

6.1. RESPONSABILITÉ DU SYNDICAT

 

ARTICLE 37

 

Les administrateurs devront contracter et maintenir en vigueur:

 

1. une assurance dans le but de couvrir la responsabilité du fait de l'immeuble et de ses accessoires et de garantir tant les occupants et les propriétaires que les tiers;

 

2. une assurance contre les accidents de travail pour toute personne employée dans l'immeuble pour le compte de la copropriété;

 

3. une assurance contre l'incendie et les risques supplémentaires, y compris le recours des voisins et copropriétaires et les dégâts des eaux pourvu que, dans ce dernier cas, telle assurance soit disponible pour une prime jugée acceptable par l'assemblée des copropriétaires. Cette assurance sera faite valeur à neuf, au plein montant de la valeur de remplacement sans déduction de dépréciation;

 

4. une assurance couvrant leur responsabilité civile personnelle.

 

Telle assurance doit indiquer, à titre d'assurés désignés aux conditions particulières de la police, le syndicat.

 

Les assurances contre l'incendie et les risques supplémentaires, tant pour les parties communes que pour les parties privatives, à l'exclusion de la plus-value résultant d'améliorations faites à sa partie privative et excluant également les biens mobiliers des copropriétaires, seront souscrites au près de la même compagnie, par les soins des administrateurs. Les copropriétaires seront tenus de prêter leur concours, s'il en est besoin, et de signer tous contrats, documents, déclarations et pièces nécessaires. Les polices d'assurance devront indiquer, à titre d'assurés aux termes de la police, le syndicat.

 

Une évaluation indépendante devra avoir lieu antérieurement à l'obtention de tout renouvellement de la police ou de toute police de remplacement, par le conseil d'administration, afin de s'assurer que le montant de la protection est suffisant.

 

Toutes polices d'assurances émises contre l'incendie et les risques supplémentaires telles que ci-avant décrites, devront comporter les clauses et conditions suivantes:

 

1. la renonciation de l'assureur à se prévaloir des droits acquis par subrogation à l'encontre des administrateurs de la copropriété et des copropriétaires de partie privative;

 

2. un avenant à l'effet que tout produit sera payable au fiduciaire d'assurance;

 

3. une condition prévenant la résiliation ou une modification importante de la protection par l'assureur sans un avis préalable de trente (30) jours aux assurés, au créancier hypothécaire, s'il y a lieu, ainsi qu'au fiduciaire d'assurance;

 

4. une stipulation qu'en aucun cas la protection sera mise en contribution avec toute protection d'assurance achetée par un copropriétaire;

 

5. un engagement par l'assureur de remettre au fiduciaire d'assurance et à tout créancier hypothécaire, selon le cas, soit une nouvelle police ou un certificat de renouvellement au moins dix (10) jours avant l'expiration de la police;

 

6. une renonciation par l'assureur de se prévaloir de quelque objection basée sur la coassurance;

 

7. une clause à l'effet que les faits et actes des copropriétaires ne pourront annuler la police d'assurance;

 

8. une renonciation de l'assureur à son option de reconstruire advenant que l'assemblée de copropriétaires décide de mettre fin à la copropriété tel que ci-après prévu;

 

9. une clause à l'effet que toute erreur ou toute omission dans le nom de l'assuré désigné ou dans la description des lieux ou des biens assurés ne saurait avoir pour effet d'annuler ou de modifier la garantie accordée par la police;

 

10. toute autre clause jugée utile aux besoins de protection de la copropriété.

 

À moins d'une décision de l'assemblée des copropriétaires, les administrateurs ne pourront en aucun moment annuler lesdites polices d'assurance.

 

Les administrateurs joueront le rôle de mandataire des propriétaires de parties privatives dans l'établissement et le règlement des pertes aux termes de toutes polices d'assurance émises conformément aux dispositions de cette section.

 

Les primes des assurances émises pour le compte de la copropriété, par les soins des administrateurs, constitueront des charges communes. Si toutefois une surprime était due en raison du fait d'un des copropriétaires ou pour une cause dépendant de tel copropriétaire, la surprime exigible en raison de ce fait sera à la charge exclusive de ce copropriétaire.

 

Les administrateurs devront faire rapport aux copropriétaires en assemblée, qu'il s'agisse de l'assemblée annuelle ou d'une assemblée spéciale convoquée à cette fin, des assurances contractées pour la copropriété.

 

6.2. RESPONSABILITÉ DES COPROPRIÉTAIRES

 

ARTICLE 38

 

Chaque copropriétaire devra et sera seul responsable d'obtenir et maintenir en vigueur les couvertures d'assurance suivantes, soit:

 

1. une couverture d'assurance-feu, dégât des eaux et autres pertes semblables contre les dommages à la plus-value donnée à sa partie privative, au mobilier et à tous ses effets personnels, ainsi que contre la perte d'usage résultant d'une diminution dans la jouissance de sa partie privative, et telles polices d'assurance devront contenir une renonciation à la subrogation contre les administrateurs de la copropriété, leurs employés, agents, préposés et les autres copropriétaires, membres de leur maisonnée, invités ou locataires, excepté dans le cas de fraude ou d'incendie criminel;

 

2. une couverture d'assurance-responsabilité civile de particulier en raison de dommages corporels ou matériels encourus par des tiers;

 

3. Il est laissé à la discrétion de chaque copropriétaire d'obtenir des garanties d'assurance additionnelles. Toutefois, aucun copropriétaire ne pourra obtenir ou maintenir en vigueur une police d'assurance portant sur sa partie privative d'une teneur inférieure de celle prévue aux présentes à moins d'avoir obtenu au préalable l'autorisation écrite des administrateurs qui auront en tous les cas la discrétion d'accueillir ou de refuser une telle autorisation.

 

6.3. FIDUCIAIRES POUR FINS D'ASSURANCE

 

ARTICLE 39

 

Le conseil d'administration du syndicat dûment autorisé par les copropriétaires en assemblée conclura avec une société de fiducie autorisée à exercer au Québec ou une institution bancaire ou toute personne habile par la loi à exercer une fonction de fiduciaire une entente qui, sans limiter la généralité de ce qui suit, devra prévoir les clauses ci-après énoncées.

 

1. la réception par le fiduciaire désigné pour fins d'assurance, de tout produit d'assurance-incendie et autres pertes;

 

2. la détention de ces montants en fiducie en faveur de ceux qui y ont droit, conformément aux stipulations de la déclaration;

 

3. la tenue d'un registre indiquant les sommes perçues et détenues en rapport aux parties communes et à chaque partie privative;

 

4. la notification par le fiduciaire pour fins d'assurance à chaque copropriétaire et aux créanciers hypothécaires individuellement de tout produit d'assurance reçu les concernant;

 

5. la remise de tels produits aux personnes autorisées à les recevoir en vertu de la déclaration.

 

Le règlement sur les assurances contient des dispositions interprétatives ou supplétives à la présente sous-section.

 

Les frais, honoraires et déboursés découlant de l'exercice des fonctions confiées au fiduciaire seront payés par le conseil d'administration et constitueront une charge commune de la copropriété.

 

6.4. PRODUITS D'ASSURANCE

 

ARTICLE 40

 

À chaque fois que des produits d'assurance seront déposés dans son compte en fiducie, le fiduciaire nommé pour fins d'assurance devra suivre la procédure suivante:

 

1.    si la réparation ou la reconstruction doit se faire:

 

a) le fiduciaire retiendra les produits d'assurance pour et au nom des copropriétaires et du syndicat et fera remise des sommes détenues par lui pour les réparations des parties communes au syndicat seulement au fur et à mesure qu'il sera satisfait de la progression des travaux et après s'être assuré que le coût desdits travaux à compléter n'excède pas le solde en fiducie, pour être en mesure de faire terminer les travaux et d'acquitter toute créance privilégiée résultant de ces travaux;

 

b) dans le cas de réparation aux parties privatives, le fiduciaire remettra le produit des assurances aux copropriétaires ou aux créanciers hypothécaires, s'il y en a, jusqu'à concurrence de sa créance hypothécaire et le solde aux copropriétaires.

 

2.    dans le cas de liquidation, le fiduciaire pour fins d'assurance retiendra tous les produits d'assurance pour le bénéfice des copropriétaires en proportion de leurs intérêts respectifs dans les diverses parties privatives et devra les verser aux copropriétaires et/ou aux créanciers hypothécaires, s'il y a lieu, selon leurs droits, après que toutes les procédures nécessaires prévues au chapitre «FIN DE LA COPROPRIÉTÉ» auront été suivies.

 

ARTICLE 41

 

Aucune hypothèque ne pourra être consentie contre une partie privative et la quote-part des parties communes y afférente si aux termes du contrat constituant telle hypothèque, le créancier hypothécaire ne consent à la priorité de la déclaration et de la loi de la copropriété au sujet du paiement des indemnités d'assurance et sur la décision de réparation ou reconstruction après un sinistre. À cet effet, le créancier devra renoncer à l'application de toutes clauses statutaires ou conventionnelles lui donnant droit d'appliquer les indemnités d'assurance à la réduction de sa créance, sans égard à la décision de réparation ou de reconstruction. La présente disposition ne devra pas être interprétée comme pouvant priver le créancier hypothécaire d'exercer le droit de vote du copropriétaire débiteur au sujet de la réparation ou reconstruction, le cas échéant, si ce droit lui est accordé aux termes du contrat d'hypothèque, ni de recevoir les indemnités d'assurance selon ses intérêts au cas où l'immeuble ne serait pas réparé ou reconstruit.

 

ARTICLE 42

 

Pour tout dommage aux parties communes, le conseil d'administration du syndicat a seul le droit de déterminer les pertes subies, d'accepter tout règlement des réclamations produites par suite de l'application des polices d'assurance souscrites par le syndicat et de donner toute quittance requise et aussi d'agir pour tout copropriétaire d'une partie privative qui a subi des dommages suite à l'application des polices d'assurance souscrites par le syndicat. En ce cas, les administrateurs ont seuls le droit de déterminer les pertes subies, d'accepter tout règlement des réclamations produites et de donner toute quittance requise contre le versement des prestations d'assurance lorsque l'assureur ne choisit pas de remplacer ou de réparer les éléments endommagés; toutefois, les copropriétaires peuvent exiger que le conseil d'administration du syndicat agisse conformément à l'avis d'un évaluateur agréé.

 

ARTICLE 43

 

Si un acte d'hypothèque publié contre une fraction contient une stipulation permettant au créancier d'imputer le montant reçu à la réduction de la créance garantie par l'hypothèque, vue que tel emploi pourrait nuire ou empêcher les réparations qui, par suite d'un sinistre, doivent être effectuées selon le contenu de la déclaration ou des règlements, ladite stipulation ne vaut pas contre le syndicat ni contre le fiduciaire. Le présent article n'affecte pas, outre la réserve ci-haut stipulée, le droit d'un créancier hypothécaire d'exercer certains droits au lieu et place du copropriétaire si une convention de cette nature est insérée dans l'acte d'hypothèque, sous réserve que toute indemnité est payable au fiduciaire d'assurance, conformément au présent chapitre. Le présent article ne peut non plus affecter le droit du créancier hypothécaire de recevoir les montants payables en vertu d'une police d'assurance si l'immeuble n'est pas réparé ou reconstruit.

 

ARTICLE 44

 

Le conseil d'administration du syndicat peut adopter un règlement sur les assurances qui peut prévoir notamment la forme et les conditions de toutes assurances prévues dans le présent chapitre, toutes autres assurances obligatoires ou facultatives ainsi que toutes dispositions relatives au fiduciaire pour fins d'assurances.

 

7. MUTATION DE PROPRIÉTÉ ET DE JOUISSANCE

 

7.1. OPPOSABILITÉ DE LA DÉCLARATION DE COPROPRIÉTÉ AUX TIERS

 

ARTICLE 45

 

La déclaration de copropriété, la présente modification, ainsi que les modifications qui pourraient y être apportées seront opposables aux ayants droit à titre particulier des copropriétaires à compter de la publication de leur droit.

 

Même si la présente modification de la déclaration de copropriété et ses éventuelles modifications n'étaient pas publiées, elles seraient néanmoins opposables auxdits ayants droit à titre particulier qui, après en avoir eu préalablement connaissance, auraient adhéré aux obligations en résultant.

 

La déclaration copropriété sera opposable aux ayants droit à titre universel des copropriétaires dans tous les cas.

 

7.2. MUTATIONS DE PROPRIÉTÉ

 

ARTICLE 46

 

Les dispositions du présent chapitre s'appliquent non seulement aux mutations qui portent sur le droit de propriété mais encore à celles qui ont pour objet l'un de ses démembrements, notamment la nue-propriété, l'usufruit et le droit d'usage.

 

7.3. COMMUNICATION DE LA DÉCLARATION DE COPROPRIÉTÉ

 

ARTICLE 47

 

La déclaration de copropriété et ses modifications, y compris les modifications au RÈGLEMENT DE L'IMMEUBLE, publiées ou non à la date d'un transfert de propriété d'une fraction, devront être, préalablement à l'exécution de l'acte, portées à la connaissance du nouveau propriétaire ou du nouveau titulaire des droits cédés. Mention expresse de cette déclaration devra en être portée à l'acte et l'acquéreur devra assumer toutes les obligations du disposant, aux termes de la déclaration de copropriété. Le tout à peine d'engager, le cas échéant, la responsabilité du disposant envers le nouveau propriétaire ou le cessionnaire et envers les autres copropriétaires ou le syndicat.

 

ARTICLE 48

 

Dans le cas où des modifications à la déclaration de copropriété n'auraient pas été publiées au moment du transfert de propriété d'une fraction, le disposant devra exiger du nouveau propriétaire ou du cessionnaire qu'il y adhère, à peine d'engager sa responsabilité vis-à-vis les copropriétaires et le syndicat.

 

7.4. OBLIGATIONS AUX CHARGES

 

ARTICLE 49

 

En cas de mutation, l'ancien propriétaire reste tenu du paiement de toutes les créances de l'administration qui, à la date de la mutation, sont liquides et exigibles, qu'il s'agisse de provision ou de paiement définitif. L'ancien copropriétaire ne peut exiger des administrateurs la restitution, même partielle, de sa quote-part versée dans le fonds des charges communes pour les opérations courantes, dans le fonds de prévoyance et dans tous autres fonds.

 

Le nouveau copropriétaire est tenu au paiement des créances des copropriétaires qui deviennent liquides et exigibles après la mutation.

 

Les sommes restant disponibles sur les provisions versées par l'ancien copropriétaire sont imputées sur ce dont le nouveau copropriétaire devient débiteur envers les copropriétaires.

 

Les dispositions qui précèdent s'appliqueront à toutes les mutations, qu'elles aient lieu à titre particulier ou à titre universel, à titre gratuit ou à titre onéreux, sous réserve cependant de ce que ci-après prévu à l'égard des créanciers hypothécaires lors de l'exercice de leur droit de prise en paiement d'une fraction.

 

7.5. INFORMATION DES PARTIES

 

ARTICLE 50

 

En vue de l'information des parties, le conseil d’administration peut être requis de délivrer un état daté indiquant d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes:

 

a) les sommes qui correspondent à la quote-part du cédant dans les charges communes, liquides ou non, exigibles ou perçues ou non; et

 

b) l'état de compte du copropriétaire au titre des versements d'avances et de provisions.

 

La réquisition de délivrer cet état peut être faite lorsqu'est envisagé un acte conventionnel devant réaliser ou constater le transfert de propriété d'une fraction. Elle peut émaner du notaire chargé de recevoir l'acte ou du copropriétaire qui se propose de disposer de son droit en tout ou en partie. Quel que soit le requérant, les administrateurs adressent l'état au notaire chargé de recevoir l'acte.

 

7.6. NOTIFICATION DES MUTATIONS ET ÉLECTION DE DOMICILE

 

ARTICLE 51

 

Tout transfert de propriété d'une fraction ou d'une partie de fraction, toute constitution sur ces dernières d'un droit d'usufruit, de nue-propriété ou d'usage ou tout transfert de l'un de ces droits doit être notifié, sans délai, au syndicat, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte.

 

Cette notification comporte la désignation de la fraction concernée, ainsi que l'indication des nom, prénom, domicile réel ou élu de l'acquéreur ou du titulaire du droit et, le cas échéant, du mandataire.

 

ARTICLE 52

 

Tout nouveau copropriétaire ou titulaire d'un droit d'usufruit ou de nue-propriété sur une fraction doit notifier aux administrateurs son domicile réel ou élu au Québec, faute de quoi ce domicile sera considéré, de plein droit, comme étant élu à l'adresse de la fraction concernée.

 

7.7. LOCATIONS

 

ARTICLE 53

 

Les dispositions contenues dans la présente section sont également applicables aux autorisations d'occuper une fraction qui ne constituent pas des locations.

 

Tout copropriétaire a le droit de louer sa fraction sous réserves des dispositions du Règlement de l’immeuble et des lois et règlements applicables à l’immeuble. Toutefois, le copropriétaire qui loue sa fraction doit le notifier au syndicat au moyen d'un avis écrit qui indique également le nom du locataire, son adresse, la durée du bail et le nom de l’occupant quinze (15) jours avant la date d’occupation de la fraction par le locataire. Cet avis doit être accompagné d’un avis écrit qui indique qu’il s’est déchargé de son obligation quant à la remise du règlement de l’immeuble, tel que prévu au paragraphe suivant.

 

Le copropriétaire qui consent un bail relativement à sa fraction doit remettre au locataire et à tout occupant de sa fraction un exemplaire du règlement de l’immeuble.

 

Tout bail ainsi consenti sera sujet aux droits que peut avoir, par ailleurs, le Syndicat dans l’intérêt de l’ensemble des copropriétaires.

 

Le locataire ainsi que les membres de sa famille, ses invités ou employés, devront respecter toutes et chacune des dispositions des présentes et des règlements en vigueur.

 

La transformation des parties privatives en chambres destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite.

 

Sont également interdites la location et la sous-location des fractions pour une durée de moins de douze mois.

 

Conformément à la loi, le Syndicat peut, après avoir avisé le copropriétaire-locateur et le locataire, demander la résiliation du bail d’une fraction lorsque l’inexécution d’une obligation par le locataire cause un préjudice sérieux à un copropriétaire ou à un autre occupant de l’immeuble.

 

Le syndicat peut également demander la résiliation du bail lorsque le locataire  ainsi que les membres de sa famille, ses invités ou employés, ne respectent pas une disposition des présentes et des règlements en vigueur après trois (3) avis écrits adressés au locataire et au copropriétaire-locateur.

 

ARTICLE 54

 

En cas de travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble décidés par le syndicat ou de travaux urgents exécutés à l'intérieur d'une partie privative louée, le syndicat doit donner au locataire les avis prévus par la loi.

 

ARTICLE 55

 

Le copropriétaire-bailleur restera solidairement responsable du fait ou de la faute de ses locataires. Il demeurera seul redevable de la quote-part afférente à sa fraction dans les charges définies aux présentes, comme s'il occupait personnellement les lieux loués.

 

ARTICLE 56

 

Les dispositions du présent chapitre sont également applicables aux autorisations d'occuper qui ne constitueraient pas des locations.

 

8. FIN DE LA COPROPRIÉTÉ EN CAS DE DESTRUCTION DE BÂTIMENTS OU PAR DÉCISION DE L'ASSEMBLÉE DES COPROPRIÉTAIRES

 

8.1. DESTRUCTION DE BÂTIMENTS

 

ARTICLE 57

 

En cas de destruction totale ou partielle de bâtiments, les administrateurs doivent convoquer une assemblée spéciale dans les quatre-vingt-dix (90) jours suivant le sinistre. Lors de cette assemblée, et après avoir été informés par les administrateurs des coûts de la reconstruction, des délais et autres modalités, les copropriétaires décident s'ils mettent fin à la copropriété selon la majorité prévue au Code civil du Québec et dont il est fait mention à l'ACTE CONSTITUTIF DE COPROPRIÉTÉ.

 

Les administrateurs avisent par écrit, dans les plus brefs délais, le fiduciaire d'assurance, nommé conformément à l'ACTE CONSTITUTIF DE COPROPRIÉTÉ, de la décision de l'assemblée des copropriétaires.

 

Si la décision de mettre fin à la copropriété est prise par les copropriétaires, le syndicat est liquidé. Il est alors procédé comme ci-haut stipulé à l'ACTE CONSTITUTIF DE COPROPRIÉTÉ.

 

Si la décision de mettre fin à la copropriété n'est pas adoptée par les copropriétaires, le conseil d'administration du syndicat, en collaboration avec le fiduciaire, voit à la reconstruction de l'immeuble, dans les meilleurs délais et les meilleures conditions possibles. Le syndicat peut contracter à cet effet.

 

Malgré ce qui précède, lorsque la perte n'est pas importante, c'est à dire, dans les cas où la reconstruction ou la réparation représente un déboursé, incluant les indemnités d'assurances, de moins de dix pour cent (10%) de la valeur à neuf de l'immeuble au temps de la destruction, le syndicat devra procéder à la reconstruction ou réparation des parties communes sans qu'il soit nécessaire que la décision de reconstruire ou de réparer soit prise par le vote des copropriétaires. Dans ce cas, le conseil d'administration est habilité à prendre toute décision. Il fait parvenir, par écrit, à chacun des copropriétaires un rapport l'informant de la décision.

 

8.2. DÉCISION DE L'ASSEMBLÉE DES COPROPRIÉTAIRES

 

ARTICLE 58

 

L'assemblée des copropriétaires peut décider de mettre fin à la copropriété de l'immeuble établie par la déclaration au moyen d'une décision adoptée avec la majorité prévue au Code civil du Québec et dont il est fait mention à l'ACTE CONSTITUTIF DE COPROPRIÉTÉ.

 

ARTICLE 59

 

Dans les quinze (15) jours qui suivent la tenue de l'assemblée des copropriétaires où il a été décidé de mettre fin à la copropriété, le conseil d'administration se réunit et nomme un liquidateur du syndicat.

 

ARTICLE 60

 

Les administrateurs déposent un avis de dissolution au bureau de la publicité des droits dans le ressort duquel est situé l'immeuble. Cet avis consigne la décision du syndicat de mettre fin à la copropriété et désigne le liquidateur nommé par les administrateurs pour procéder à la liquidation du syndicat. Il est signé par les administrateurs et par les personnes détenant des hypothèques sur tout ou partie de l'immeuble et est inscrit au registre foncier.

 

ARTICLE 61

 

Le liquidateur est saisi pour une durée maximale de cinq (5) ans, de tous les biens du syndicat, de l'immeuble ainsi que de tous les droits et obligations des copropriétaires dans l'immeuble. Il agit à titre d'administrateur des biens d'autrui chargé de la pleine administration.

 

Le liquidateur peut exiger des administrateurs tout document et toute explication concernant le syndicat, l'immeuble et les droits et obligations dont il est saisi.

 

ARTICLE 62

 

Le liquidateur procède à la liquidation du syndicat conformément à la loi. Il paie les dettes du syndicat et partage ensuite l'actif entre les copropriétaires en proportion de leurs droits indivis dans l'immeuble.

 

ARTICLE 63

 

La liquidation du syndicat est close par le dépôt d'un avis de clôture signé par le liquidateur et déposé bureau de la publicité des droits dans le ressort duquel est situé l'immeuble. Le dépôt de cet avis opère radiation de toutes les inscriptions concernant le syndicat.

 

ARTICLE 64

 

Le liquidateur est tenu de conserver les livres et registres du syndicat pour une période de cinq (5) ans suivant la clôture de la liquidation. Il les conserve pour une période plus longue si ces documents sont requis en preuve dans une instance. Par la suite, il en dispose à son gré.

 

9. DISPOSITIONS DIVERSES

 

9.1. INVALIDITÉ

 

ARTICLE 65

 

Chacune des dispositions de la déclaration de copropriété ou de la présente modification sera considérée indépendante et individuelle, et l'invalidité ou l'impossibilité d'application en tout ou en partie d'une ou plusieurs dispositions de la déclaration de copropriété ou de la présente modification n'invalidera ni n'affectera le reste de la déclaration ou sa modification; et dans ce cas, toutes les autres dispositions de la déclaration de copropriété ou de la présente modification demeureront pleinement valables comme si cette disposition non valide n'avait jamais été incluse aux présentes.

 

9.2. RECOURS CUMULATIFS

 

ARTICLE 66

 

L'omission de prendre les démarches nécessaires au respect de toute disposition contenue dans la déclaration ou ses modifications, dans la loi ou tout autre règlement ou ordonnance, indépendamment du nombre de violations ou d'infractions, ne constituera pas une renonciation au droit de le faire par la suite ni une abrogation ou une renonciation de ces dispositions.

 

9.3. CONFLITS D'INTERPRÉTATION

 

ARTICLE 67

 

Advenant un conflit d'interprétation entre les dispositions de la loi et celles de la déclaration de copropriété, ou de toute modification à celles-ci, les dispositions de la déclaration de copropriété et de ses modifications prévalent, à moins qu’elles ne soient contraires à une disposition impérative de la loi.

 

Aux fins de la présente modification, partout où le singulier est employé, il comprend le pluriel ou vice-versa, selon le cas; le masculin comprend le féminin ou vice-versa, selon le cas; de plus, le mot «propriétaire» signifie copropriétaire ou vice-versa, selon le cas.

 

Aux fins de la présente modification, partout où le terme déclaration ou déclaration de copropriété est employé, il comprend la présente modification et toutes autres modifications à la déclaration de copropriété.

 

Les en-têtes sont insérées en vue de faciliter les références au texte et n'affectent ni la construction ni l'interprétation de la présente modification à la déclaration.

 

9.4. DROITS DES CRÉANCIERS HYPOTHÉCAIRES

 

ARTICLE 68

 

En plus de tous les autres droits existant en faveur de tout créancier hypothécaire garanti par une fraction soit en vertu d'un acte de prêt, de la loi ou des présentes, et sans restriction à ceux-ci, tel créancier hypothécaire jouira des droits suivants:

 

a) Advenant la forclusion d'une fraction par un créancier hypothécaire, toutes sommes se trouvant au fonds des dépenses courantes, de même qu'au fonds d'imprévu et au fonds de prévoyance et de remplacement seront versées au crédit de ce créancier hypothécaire;

 

b) Le syndicat devra faire rapport à tout créancier hypothécaire garanti par une fraction des dépenses courantes qui n'auraient pas été acquittées par le débiteur-copropriétaire de telle fraction dans les soixante (60) jours de leur échéance et devra également aviser tel créancier de toute réclamation monétaire qu'il pourrait avoir contre ce copropriétaire, si telle réclamation monétaire n'a pas été acquittée dans les soixante (60) jours de son échéance;

 

c) Le syndicat devra également faire parvenir à tout créancier hypothécaire garanti par une fraction, une copie de tous avis de défaut de paiement ou de tous avis d'autre défaut adressé à ce copropriétaire relativement à sa partie privative.

 

9.5. EXPROPRIATION

 

ARTICLE 69

 

Dans le cas d'expropriation totale ou partielle de l'immeuble, l'indemnité pour les parties communes devra être négociée et établie par le syndicat dûment autorisé, à cette fin, par l'assemblée des copropriétaires et l'indemnité pour les parties privatives devra être négociée et établie par chaque copropriétaire individuellement, que des procédures judiciaires soient nécessaires ou non.
 
L'avis d'expropriation devra être donné par le syndicat aux créanciers hypothécaires dans un délai de dix (10) jours à compter de la réception de l'avis d'expropriation.

 

9.6. SERVITUDE DE PASSAGE ET DE STATIONNEMENT

 

ARTICLE 70

 

La comparante déclare que l'immeuble, objet des présentes, fait partie d'un projet communément connu sous le nom de «LES TERRASSES DE LA GARE MONTPELLIER»; ce projet comprend trois (3) phases; chacune d'elles comprend un immeuble détenu en copropriété divise, tous faisant front sur la rue Muir.

 

La comparante déclare également que des servitudes de passage et de stationnement ont été créées aux termes de l'acte publié à Montréal sous le numéro 11406 116.

 

La comparante, conformément à l'article 1178 du Code Civil du Québec, impose, pour elle-même l'obligation d'engager la même personne (physique ou morale) que chacun des trois (3) immeubles faisant partie du projet «LES TERRASSES DE LA GARE MONTPELLIER», pour l'enlèvement de la neige, l'entretien paysager, la réparation et/ou l'entretien de l'assiette à l'intérieur de laquelle s'exercent les servitudes ci-haut mentionnées.

 

La comparante déclare, de plus, que cette obligation est stipulée pour le service et l'exploitation desdits immeubles et que le coût de tels services sera supporté également par chacun des syndicats de copropriété.

 

9.7. CLAUSES PÉNALES

 

ARTICLE 71

 

Toute contravention à la destination de l’immeuble, à l’une des conventions de l’Acte constitutif relatives à l’immeuble, à ses parties privatives et à ses parties communes ou à l’un des règlements de l’immeuble qui l’accompagnent sera sujette, à la seule discrétion du conseil d’administration, à des pénalités d’au moins cinq dollars (5$) et d’au plus cinquante dollars (50$) par évènement, par jour ou partie de jour. Telles pénalités seront redevables par le copropriétaire même si l’infraction est le fait d’une personne de son unité, d’un occupant, d’un locataire ou d’un visiteur. Les sommes dues seront réputées être des charges communes de la copropriété et seront traitées comme telles. Ces montants seront indexés chaque année au niveau d’inflation pour la région de Montréal selon Statistique Canada le premier janvier de chaque année.

 

Le copropriétaire de l’unité en défaut de se conformer à la destination de l’immeuble ou à l’une des conventions de l’acte constitutif ou à l’un des règlements de la déclaration de copropriété obligeant des procédures judiciaires, y compris une injonction, sera redevable au syndicat de tous les frais judiciaires ou extrajudiciaires qu’il occasionnera jusqu’à concurrence d’un montant maximal équivalent à quinze pour cent (15%) de la valeur de son unité aux fins de taxation municipale ou 50 000$. Ces montants dus seront réputés être des charges communes de la copropriété.

 

Malgré l'imposition de pénalités, le syndicat conserve tous ses autres recours contre les copropriétaires défaillants pour s'assurer du respect de la déclaration de copropriété, y compris l'obtention d'une ordonnance ou d’une injonction et de tous autres recours en dommages-intérêts pour un préjudice à des biens ou à des personnes.

 

Les honoraires et déboursés extrajudiciaires encourus lorsque les services d'un conseiller juridique sont retenus par le syndicat à la suite du défaut d’un copropriétaire de respecter les dispositions de la déclaration de copropriété, y compris quant aux paiements dus par un copropriétaire au syndicat en vertu de la déclaration de copropriété, sont à la charge de ce copropriétaire sauf dans les cas où :

 

- à la suite de procédures judiciaires, un jugement final rejette en totalité la demande du syndicat;

 

- à la suite de procédures judiciaires auxquelles le syndicat est partie, un jugement final mitige les honoraires et déboursés extrajudiciaires qui doivent être payés par le copropriétaire en défaut.

 

Ces frais sont payables à la demande du syndicat par le copropriétaire concerné. Les sommes dues par un tel copropriétaire portent intérêt au profit du syndicat tel que prévu aux présentes.

 

Ces montants sont indexés chaque année au niveau d’inflation pour la région de Montréal selon Statistique Canada le premier janvier de chaque année.

 


 

 DEUXIÈME PARTIE :

RÈGLEMENT DE L'IMMEUBLE*

 

* Les articles de cette deuxième partie de la déclaration de copropriété constituent les règlements de l’immeuble.

 

1. CONDITIONS D'UTILISATION DES PARTIES PRIVATIVES

 

ARTICLE 72

 

Chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semblera des parties privatives comprises dans sa fraction, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse soit compromettre la solidité de l'immeuble, soit porter atteinte à sa destination.

 

ARTICLE 73

 

La jouissance et l'usage des parties privatives sont sujets aux réserves suivantes:

 

1. les parties privatives ne peuvent être affectées à l'exercice d'aucun commerce ni d'aucune profession, même s'il s'agit d'une profession libérale;

 

2. les copropriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l'immeuble ne soit, en aucun moment, troublée par leur fait, celui des personnes de leur famille, de leurs invités ou des gens à leur service; par conséquent aucun copropriétaire ne pourra faire ou permettre que soit fait dans sa partie privative quelque chose qui puisse soit compromettre la solidité de l'immeuble, soit changer sa destination, soit nuire aux autres copropriétaires à cause du bruit, de l'odeur, des vibrations ou de toute autre cause;

 

3.il ne pourra être placé sur la façade de l'immeuble ni ailleurs, aucune enseigne, réclame, lanterne ou écriteau quelconque sans avoir obtenu au préalable et par écrit la permission du conseil d'administration du syndicat;

 

4. La location des fractions est autorisée mais devra être faite en suivant les formalités prescrites par la déclaration de copropriété et le locataire ainsi que les membres de sa famille, ses invités ou employés, devront respecter toutes et chacune des dispositions des présentes et des règlements en vigueur. En revanche, la transformation des parties privatives en chambres destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite;

 

5. les portes d'entrée des appartements, les fenêtres et persiennes, les garde-corps, balustrades, rampes et barres d'appui des balcons et fenêtres, même la peinture et, d'une façon générale, tout ce qui contribue à l'harmonie de l'ensemble ne pourront être modifiés bien que constituant une partie à usage restreint sans l'autorisation du conseil d'administration du syndicat;

 

6. aucun copropriétaire ne pourra faire obstacle à l'exécution des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble décidés par l'assemblée des copropriétaires, ou pour accéder et permettre que soient effectuées les réparations jugées nécessaires dans un appartement voisin, même à l'intérieur des parties privatives.

 

Cependant, le copropriétaire qui subira un préjudice, par suite de l'exécution des travaux en raison soit d'un trouble de jouissance grave, soit d'une diminution définitive de la valeur de sa fraction, aura droit à une indemnité qui sera à la charge du syndicat si les travaux ont été faits à la demande de celui-ci; autrement l'indemnité est à la charge des copropriétaires qui ont fait les travaux en proportion de leur participation au coût des travaux;

 

7. en cas d'absence pour plus de quinze (15) jours, tout occupant devra laisser les clefs de son appartement aux administrateurs; le détenteur des clefs sera autorisé à pénétrer  dans l'appartement en cas d'urgence résultant d'incendie, de bris de tuyau, de rupture de circuits électriques, de bris des fenêtres ou carreaux et de pénétration d'eau par inondation ou autrement;

 

8. afin d'éviter les vibrations dans les canalisations, les robinets et chasses de cabinets d'aisance devront être maintenus en bon état de fonctionnement et les réparations exécutées sans retard;

 

9. tout copropriétaire sera responsable, à l'égard des autres copropriétaires et du syndicat des conséquences dommageables entrainées par sa faute ou sa négligence et celle d'un de ses préposés ou par le fait d'un bien dont il est légalement responsable;

 

10. les activités des copropriétaires et des occupants ainsi que leurs effets et accessoires ne devront jamais donner lieu à une augmentation de primes d'assurance ni à aucune augmentation de risque vis-à-vis les autres copropriétaires. Aucune partie de l'immeuble ne pourra être utilisée par quiconque à des fins qui pourraient entraîner l'annulation de l'une quelconque des polices d'assurance;

 

11. chacun des copropriétaires et occupants sera tenu de faire respecter à tous ses invités et employés les dispositions de la Loi, de la déclaration et de ses modifications et des règlements en vigueur;

 

12. tant et aussi longtemps qu'une partie privative sera affectée d'une hypothèque, le copropriétaire sera tenu de respecter les clauses et conditions du contrat créant telle hypothèque;

 

13. les administrateurs, leurs préposés, employés ou contractants auront libre accès aux parties privatives à toute heure raisonnable pour les fins permises par la déclaration de copropriété avec l'entente toutefois que tel accès sera accordé sur rendez-vous préalablement fixé, sauf en cas d'urgence;

 

14. chaque copropriétaire est tenu, à ses frais, de maintenir sa partie privative et accessoires ainsi que le balcon et/ou terrasse attenant à sa partie privative, en bon état, propres et conformes aux normes sanitaires;

 

15. aucun animal autre que domestique ne peut être gardé à l'intérieur d'une partie privative. Tout animal domestique considéré nuisible par le conseil d'administration ne pourra, à la seule discrétion absolue dudit conseil d'administration, être gardé à l'intérieur d'une partie privative. Aucun animal ne pourra être laissé ou gardé sur les parties communes;

 

Par animal domestique, on entend exclusivement un chien ou un chat.  Un (1) seul animal domestique peut être gardé à l’intérieur d’une partie privative.  Le poids maximal de l’animal domestique est de 5 kilogrammes ou 11 livres.  Aucun animal visiteur ne sera admis dans l’immeuble.  Dans les parties communes, aussi bien intérieures qu’extérieures et incluant les ascenseurs, les couloirs et le garage, un animal doit être porté par son propriétaire ou son gardien.  Les entrées et sorties de l’immeuble en compagnie d’un animal domestique doivent se faire obligatoirement par la porte du garage et jamais par l’entrée principale.  Il est interdit de laisser un animal domestique faire ses besoins sur le terrain ou la pelouse de l’immeuble.  Le propriétaire d’un animal domestique est responsable des dommages que l’animal cause aux parties communes.  Le propriétaire d’un chien doit s’assurer que ses aboiements et son comportement ne dérangent pas les autres copropriétaires;

 

16. avant d'effectuer des modifications, même partielles à sa partie privative, le copropriétaire devra au préalable soumettre ses plans aux administrateurs afin d'en obtenir leur approbation; les administrateurs se devront d'approuver ces plans, à moins que les modifications proposées ou leur mise en œuvre puissent causer des dommages à une autre partie privative ou aux parties communes ou en affecter la valeur. Ces changements ou modifications, une fois approuvés par le conseil d'administration, devront être exécutés selon les règlements provinciaux et municipaux et conformément aux conditions qui pourraient être imposées par le conseil d'administration;

 

17. chaque copropriétaire sera responsable de l'entretien et des réparations aux conduits électriques et aux canalisations d'eau et d'égout se trouvant à l'intérieur de sa partie privative et servant à l'exploitation de cette dernière;

 

18. chaque copropriétaire est tenu, à ses frais, de maintenir sa partie privative et accessoires en bon état, propres et conformes aux normes sanitaires.

 

2. CONDITIONS DE JOUISSANCE DES PARTIES COMMUNES

 

ARTICLE 74

 

Sujet aux dispositions du Code civil du Québec, à la déclaration et aux règlements que l'assemblée des copropriétaires pourra édicter en tout temps, chacun des copropriétaires aura l'entière jouissance des parties communes de l'immeuble pour en faire usage selon les fins auxquelles elles sont destinées tout en ne faisant pas obstacle à l'exercice complet et entier du même droit par les autres copropriétaires et sujet aux limitations ci-après énoncées, savoir:

 

1. les copropriétaires devront respecter toutes les servitudes qui grèvent ou qui pourront grever la propriété;

 

2. chaque copropriétaire sera personnellement responsable des dégradations faites aux parties communes et d'une manière générale, de toutes les conséquences dommageables susceptibles de résulter d'un usage abusif ou d'une utilisation non conforme à leur destination, que ce soit par le fait de son locataire, de son personnel ou des personnes se rendant chez lui;

 

3. les copropriétaires n'ont pas libre accès à ces parties communes de l'immeuble destinées à l'usage exclusif du concierge pour les fins d'entretien, d'entreposage, d'équipement et de machines nécessaires à l'opération de l'immeuble;

 

4. les copropriétaires ne pourront actionner les mécanismes de contrôle du chauffage, de l'électricité et d'eau desservant les parties communes;

 

5. aucun des copropriétaires ou occupants de l'immeuble ne pourra encombrer les entrées, vestibules, paliers et escaliers, les cours, trottoirs, voies d'accès, espaces de circulation et de stationnement et autres endroits communs, ni laisser quoi que ce soit sur ces parties de l'immeuble; les vestibules d'entrée ne pourront en aucun cas servir de garages de bicyclettes, de motocyclettes, de voitures d'enfants ou de carrosses;

 

6. personne ne brisera, détruira, coupera, changera ou salira quelque partie de la propriété constituant l'aménagement paysager, incluant les pelouses, les arbres, les arbustes, les fleurs, les plates-bandes, ni ne placera des chaises, des tables ou autres objets sur les pelouses de façon à les endommager, à en empêcher la pousse normal ou nuire au travail d'entretien;

 

7. aucun endroit des parties communes ne sera employé par quelque copropriétaire ou occupant pour l'installation et le maintien des cordes à linge, poubelles, jeux, clôtures ou autres barrières, haies, jardins ou autres plantations, sans l'autorisation préalable de l'assemblée des copropriétaires;

 

8. aucun objet qui serait désagréable à la vue ou susceptible de causer un dommage ne sera transporté dans les corridors, les vestibules et les entrées, et les déménagements se feront suivant les règles édictées par le conseil d'administration. De plus, il ne devra être introduit dans l'immeuble aucune matière dangereuse, insalubre ou malodorante;

 

9. les copropriétaires doivent utiliser les chutes à ordures pour disposer des ordures ménagères lesquelles doivent être convenablement enveloppées avant d'y être déposées; Il est interdit d’utiliser les chutes à ordures entre 23:00 et 7:00;

 

10. de façon générale, les copropriétaires, leurs invités, les occupants et toutes autres personnes se trouvant sur les lieux devront en tout temps respecter les dispositions de la déclaration de copropriété, de ses amendements et tous les règlements qui pourront, de temps à autre, être adoptés par le syndicat ou à l'assemblée des copropriétaires.

 

2A. RÈGLES PARTICULIÈRES RELATIVES À L’ENTRÉE PRINCIPALE, LES DÉMÉNAGEMENTS ET LA LIVRAISON DE MARCHANDISES

 

ARTICLE 74A

 

Entrée principale

Chaque copropriétaire a le devoir et la responsabilité exclusive d’aviser ses déménageurs, fournisseurs ou visiteurs qu’aucun véhicule de livraison ou de déménagement, de quelques dimensions qu’il soit, n’est autorisé à circuler ou à stationner dans l’allée asphaltée menant à l’entrée principale;

 

Aucun autre véhicule ne peut être laissé dans l’allée asphaltée menant à l’entrée principale de l’immeuble sans supervision et/ou le moteur en marche.

 

ARTICLE 74B

 

Déménagements (ou emménagements)

Chaque copropriétaire a le devoir et la responsabilité exclusive d’aviser ses déménageurs que tous les déménagements doivent obligatoirement s’effectuer en utilisant la porte de garage;

 

Il est impératif d’informer le gérant de l’immeuble au moins 4 jours avant le déménagement (ou l’emménagement) afin de s’assurer de la disponibilité d’un ascenseur et de l’installation des housses de protection des parois à l’intérieur de celui-ci;

 

Un dépôt de deux cent cinquante ($250) dollars est requis du copropriétaire avant le déménagement ou l’emménagement. Ce montant pourra être révisé par le conseil d’administration;

 

Dans tous les cas de déménagement (ou emménagement) et pour des questions de sécurité, la présence du concierge est obligatoire. Une compensation de $100,00 dollars par déménagement (maximum quatre heures) doit lui être payée directement le jour du déménagement (ou de l’emménagement). Au-delà de quatre heures, un taux horaire de $25,00 sera appliqué. Le concierge supervisera l’opération et facilitera l’accès des déménageurs à l’intérieur de l’immeuble. Ces montants pourront être révisés par le conseil d’administration;

 

Le copropriétaire gardera toutefois la responsabilité exclusive de s’assurer que le déménageur prenne toutes les précautions pour ne pas causer des dommages à l’immeuble. Conformément à l’article 74.2 de la déclaration, toute dérogation à cette règle pourrait entraîner des poursuites à l’endroit du copropriétaire concerné pour les dommages causés aux parties communes, entre autres, au pavage, aux bordures, au terrassement, au système d’irrigation, au revêtement du sol, et aux murs et planchers des couloirs. Si aucun dommage n’est causé aux parties communes, le dépôt entier est remis au copropriétaire;

 

Les déménagements et les emménagements ne sont pas autorisés les jours fériés et les dimanches.

 

ARTICLE 74C

 

Livraison de marchandises

(Par marchandises, on entend des objets volumineux et/ou lourds, tels que meubles, appareils électroménagers etc., qui requièrent une manipulation particulière).

 

Chaque copropriétaire a le devoir et la responsabilité exclusive d’aviser ses livreurs que toutes les livraisons doivent obligatoirement s’effectuer en utilisant la porte de garage;

 

Il est impératif d’informer le gérant de l’immeuble au moins 48 heures avant la livraison afin de s’assurer de la disponibilité d’un ascenseur et de l’installation des housses de protection à l’intérieur de celui-ci;

 

Le copropriétaire a également la responsabilité exclusive de s’assurer que la porte du garage ainsi que les portes du sous-sol menant aux ascenseurs soient ouvertes. Il doit enfin se charger de fermer ces portes à la fin de la livraison et s’assurer que les livreurs prennent toutes les précautions pour ne pas causer des dommages à l’immeuble. Conformément à l’article 74.2 de la déclaration, toute dérogation à cette règle pourrait entraîner des poursuites à l’endroit du copropriétaire concerné pour les dommages causés aux parties communes, entre autres, au pavage, aux bordures, au terrassement, au système d’irrigation, au revêtement du sol, et aux murs et planchers des couloirs.

 

3. USAGE DES PARTIES COMMUNES RÉSERVÉES À L'USAGE EXCLUSIF DES COPROPRIÉTAIRES CONSIDÉRÉS INDIVIDUELLEMENT

 

ARTICLE 75

 

Chaque copropriétaire qui bénéficie de l'usage exclusif des parties communes énumérées ci-dessous, devra les maintenir en bon état de propreté et de fonctionnement et sera responsable de la réparation des dommages causés à ces parties réservées à son usage exclusif, que ce soit par son fait, par le fait de son locataire, de son personnel ou des personnes se trouvant chez lui. Et, à son défaut, cet entretien et ces réparations pourront être effectuées par le syndicat, mais à la charge du copropriétaire concerné.

 

Sujet aux articles du Code civil du Québec, aux dispositions de la déclaration de copropriété et de tous les règlements qui pourront, de temps à autre, être adoptés par le syndicat ou l'assemblée des copropriétaires, chaque copropriétaire usera des biens spécifiques ci-après énumérés aux conditions suivantes:

 

A- Fenêtres et balcons et/ou patios

 

1- Chaque copropriétaire dont la partie privative donne accès à un balcon et/ou patio a l'usage exclusif à la partie de ce balcon et/ou patio attenante à son appartement et délimitée par une clôture ou tout autre élément de division.

 

2- Chaque copropriétaire dont l'appartement comporte un balcon et/ou patio devra assurer le bon entretien et la propreté de ce balcon et/ou patio. Il ne pourra en changer l'apparence ni la consistance; il devra de plus éliminer tout contenu qui pourrait constituer une nuisance ou amener une augmentation des primes d'assurance-incendie.

 

3- Aucun objet désagréable à la vue, aucun paravent ou auvent ne pourra être installé à l'extérieur ou au-dessus des fenêtres ou sur les balcons et/ou patios. Il est interdit d’installer une corde à linge ou un séchoir à linge sur les balcons et/ou patios. Seul un ameublement saisonnier y sera permis.

 

4- Il est strictement interdit d’installer des antennes radio ou des antennes de télévision sur les balcons et/ou patios, le revêtement extérieur, les fenêtres ainsi que sur le toit de l’immeuble. Une antenne collective de télévision et/ou soucoupe satellite pourra être installée par le conseil d'administration et chacun des copropriétaires pourra faire effectuer le raccordement à ses frais.

 

5- Aucune cuisson, sous quelque forme que ce soit, ne sera faite sur le balcon et/ou patio attenant à une partie privative.

 

6- Chaque copropriétaire a l'usage exclusif des fenêtres auxquelles sa partie privative donne accès et des portes extérieures qui permettent la sortie et l'entrée à sa partie privative.

 

B- Cases de rangement

 

1- Chaque unité d'habitation à l'utilisation et la jouissance exclusive d'une case de rangement.

 

2- Les administrateurs du syndicat seront tenus de conserver les plans et de tenir à jour le registre faisant la nomenclature de chaque case de rangement et de l'unité d'habitation qui lui est rattachée. Le copropriétaire de l’unité ne peut changer l'apparence ni la consistance d'une case de rangement; il doit en plus éliminer tout contenu susceptible de constituer une nuisance ou amener une augmentation des primes d'assurance-incendie.

 

3- Le droit de jouissance exclusive dans une case de rangement ne peut être aliéné séparément de la fraction lorsque ce droit est accessoire à la partie privative aux termes de l'ACTE CONSTITUTIF DE COPROPRIETE; l'acquisition d’une fraction confère à l'acquéreur ce droit de jouissance exclusive dans la case de rangement attribuée au copropriétaire vendeur.

 

4- Une personne ne peut détenir un droit de jouissance exclusive dans une case de rangement excédentaire si elle n'est pas propriétaire d'une fraction; si, suite à l'aliénation de sa fraction, une personne contrevient au présent alinéa, son droit de jouissance exclusive est transféré de plein droit à l'acquéreur de sa fraction.

 

5- La hauteur maximale du contenu d’une case de rangement doit être de 46 centimètres (18 pouces) inférieure à la hauteur des têtes des gicleurs situés dans le local des cases de rangement.

 

C- Espaces de stationnement intérieur et extérieur

 

1- Chaque copropriétaire ayant fait l'acquisition d'un droit d'usage et d'utilisation d'un espace de stationnement intérieur ou extérieur possède le droit d'y stationner en tout temps un seul véhicule-moteur. À cette fin, lesdits espaces de stationnement sont numérotés et un plan avec mise à jour sera détenu par le syndicat. Les administrateurs du syndicat seront tenus de conserver les plans et de conserver et tenir à jour le registre faisant la nomenclature de chaque espace de stationnement et de l'unité d'habitation du copropriétaire y rattachée.

 

2- Les espaces de stationnement de l'immeuble ne pourront être cédées, transférées ou louées par un copropriétaire qu'à un autre copropriétaire d'une fraction qui comprend une partie privative pour l'habitation dans le présent immeuble détenu en copropriété et après approbation préalable écrite du conseil d'administration, laquelle ne pourra être refusée sans motif raisonnable.

 

3- Le droit de jouissance exclusive dans un espace de stationnement (intérieur et/ou extérieur) ne peut être aliéné séparément de la fraction; l'acquisition d'une fraction confère à l'acquéreur ce droit de jouissance exclusive dans l'espace de stationnement attribué au copropriétaire vendeur.

 

4- Aucune construction ou structure quelconque ne sera permise sur les espaces de stationnement et, à part un seul véhicule-moteur en bon état de marche, aucun objet ne pourra y être entreposé.

 

5- Il ne peut être effectué aucune réparation ou aucun ajustement à des véhicules-moteurs dans un espace de stationnement.

 

6- Tout véhicule doit être stationné de façon à ne pas nuire à la circulation ou à l'accès aux autres espaces de stationnement.

 

7- Aucun copropriétaire ne doit utiliser ou permettre que soit utilisé ou apporté sur son espace de stationnement des liquides inflammables ou des matières explosives ou dangereuses.

 

8- Les utilisateurs du stationnement ne pourront rien faire qui puisse compromettre le maintien et l'installation des systèmes et des éléments électromécaniques s'y trouvant.

 

À compter de 2013, chacun des copropriétaires bénéficiant d’un droit d’utilisation dans une partie commune de stationnement à usage restreint devra payer au Syndicat de la copropriété une somme de $206.64 par année payable par versements mensuels de $17.22 chacun, le premier jour de chaque mois, en même temps que le paiement des charges communes de la copropriété. Pour les années subséquentes, ce montant sera automatiquement indexé au taux d’inflation de l’année précédente, tel qu’enregistré par Statistique Canada. L’assemblée des copropriétaires pourra modifier le montant ainsi payable au moyen d’un règlement dûment adopté.

 

Cette somme, payable en raison de l'application de l'article 1068 du Code civil du Québec et devant être assumée par les seuls utilisateurs des parties communes à usage restreint, sera considérée à titre d'indemnité et frais pour l'utilisation et usage de l'espace de stationnement. Ladite somme sera payable selon les mêmes modalités et conditions que celles établies pour les charges communes. Ainsi, elle sera garantie par hypothèque légale et portera intérêt au taux prescrit par la déclaration de copropriété et de ses règlements.

 

Lorsqu'applicables, les droits, obligations, stipulations, réserves et restrictions concernant l'utilisation des parties privatives utilisées comme unités d'habitation s'appliquent mutatis mutandis, aux espaces de stationnement et à leur propriétaire ou utilisateur.

 

4. FONCTIONNEMENT ET ADMINISTRATION DE LA COPROPRIÉTÉ

 

4.1. LE CONSEIL D'ADMINISTRATION DU SYNDICAT: NOMBRE NOMINATION ET RÉMUNÉRATON

 

ARTICLE 76

 

Un administrateur recevra une rémunération symbolique sous forme d’une allocation forfaitaire pour services rendus au montant de deux mille quatre cent dollars ($2400). Ce montant pourra être modifié par les copropriétaires en assemblée.

 

Trois (3) administrateurs devront toujours être élus.

 

Les administrateurs seront élus à chaque assemblée annuelle générale à la majorité des votes détenus par les copropriétaires votant en assemblée. Il y aura pour chaque administrateur à nommer, une mise en nomination distincte et un vote distinct.

 

ARTICLE 77

 

Tout administrateur est éligible à une réélection.

 

Même après avoir accepté la charge, un administrateur peut démissionner en tout temps sur un avis écrit de trente (30) jours aux autres administrateurs et au président de l'assemblée des copropriétaires.

 

La charge d'administrateur peut être dévolue à toute personne physique, qui peut ne pas être un copropriétaire, et sa rémunération sera déterminée par  l’Article 76 des présentes. Toutefois, deux indivisaires d'une même fraction ne peuvent être administrateurs au cours d'un même mandat.

 

Un failli non libéré ne peut être élu ou nommé administrateur et lorsqu'un administrateur devient failli, il cesse dès lors d'être administrateur.

 

ARTICLE 78

 

Dans le cas où il surviendrait une vacance parmi les administrateurs nommés, soit par suite de démission, de décès, d'inhabilité ou autres causes, les administrateurs en place comblent eux-mêmes cette vacance jusqu'à la date de la prochaine assemblée des copropriétaires. Toutefois, une vacance n'empêche pas le conseil d'administration du syndicat d'agir, à moins que le nombre des administrateurs restants soit inférieur au quorum, c'est à dire deux (2). En ce cas, une assemblée spéciale des copropriétaires devra être convoquée.

 

Dans le cas précité, si l'assemblée spéciale n'a pas procédé au remplacement ou à l'élection des administrateurs dans un délai de huit (8) semaines de la date de la dernière vacance, un juge de la Cour Supérieure peut, sur requête d'un intéressé, nommer un ou plusieurs administrateur en remplacement d'iceux, à la suite d'un avis aux copropriétaires.

 

Les copropriétaires peuvent par vote majoritaire, lors d'une assemblée spéciale convoquée à cet effet, en tout temps, destituer pour cause un administrateur. Sans limiter la généralité de ce qui précède, pourront être réputées causes de destitution: la faillite d'un administrateur, son insolvabilité, la cession générale de ses biens au profit de ses créanciers, sa malhonnêteté, le défaut répété d'exécuter ses fonctions et dans les dix (10) jours de la réception d'un avis du Président de l'Assemblée des copropriétaires l'avisant de ce défaut.

 

4.2. TENUE DES RÉUNIONS DU CONSEIL D'ADMINISTRATION

 

ARTICLE 79

 

Le conseil d'administration se réunit aussi souvent que l'exige la gestion des affaires du syndicat.

 

Le quorum à une réunion du conseil d'administration est fixé à deux (2).

 

Les décisions du conseil d'administration sont prises à la majorité des voix des administrateurs, chacun des administrateurs détenant une voix. Tous documents tels les contrats, les engagements, les effets bancaires requérant la signature des administrateurs devront être signés par la majorité des administrateurs.

 

Les résolutions écrites, signées par tous les administrateurs, ont la même valeur que si elles avaient été adoptées lors d'une réunion du conseil d'administration. Un exemplaire de ces résolutions est conservé avec les procès-verbaux des délibérations.

 

Les administrateurs peuvent, si tous sont d'accord, participer à une réunion du conseil d'administration à l'aide de moyens permettant à tous les participants de communiquer immédiatement entre eux.

 

Les délibérations et décisions du conseil d'administration sont constatées par des procès-verbaux tenus et conservés conformément aux dispositions de l'ACTE CONSTITUTIF DE COPROPRIÉTÉ.

 

4.3. OFFICIERS

 

ARTICLE 80

 

Les copropriétaires devront élire un président, vice-président et un secrétaire selon les mêmes modalités que celles prévues pour la nomination des administrateurs.

 

Le président préside l'assemblée des copropriétaires.

 

Le vice-président comble toute vacance ou impossibilité d'agir du président.

 

Le secrétaire rédige les procès-verbaux des délibérations de l'assemblée des copropriétaires et en certifie des copies ou extraits au besoin.

 

Un administrateur ne peut être nommé officier.

 

Toute destitution ou démission de l'un ou l'autre des officiers devra être faite conformément aux conditions édictées dans le cas des administrateurs.

 

Dans le cas où il surviendrait une vacance parmi les officiers, soit par suite de démission, de décès, d'inhabilité ou autres causes, les officiers en place comblent eux-mêmes cette vacance jusqu'à la date de la prochaine assemblée des copropriétaires.

 

Les officiers n'ont droit à aucune rémunération.

 

Les officiers restent en fonction jusqu'à l'assemblée générale annuelle suivante. Rien cependant n'empêche une personne de remplir plusieurs mandats successifs.

 

Sauf incompatibilité, toutes stipulations énoncées ci-dessus relativement aux administrateurs devront s'appliquer mutatis mutandis au cas des officiers.

 

4.4. L'ASSEMBLÉE DES COPROPRIÉTAIRES: ÉPOQUE DES ASSEMBLÉES

 

ARTICLE 81

 

Les copropriétaires devront tenir une assemblée générale annuelle.

 

Chaque assemblée annuelle générale sera tenue le ou vers le quinze mars de chaque année.

 

ARTICLE 82

 

L'assemblée générale peut être réunie extraordinairement par le conseil d'administration aussi souvent qu'il le jugera utile.

 

Le conseil d'administration devra convoquer de la façon ci-après prévue, l'assemblée générale chaque fois qu'il en sera requis par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart (1/4) des voix de tous les copropriétaires.

 

4.5. CONVOCATIONS

 

ARTICLE 83

 

Le conseil d'administration convoque l'assemblée générale. Tous les copropriétaires doivent y être convoqués.

 

Le conseil d'administration devra adresser la convocation de toute assemblée générale et spéciale aux copropriétaires ainsi qu'aux créanciers hypothécaires détenteurs de votes inscrits au registre, par courrier ordinaire ou délivré de main à main ou aux portes des parties privatives.

 

ARTICLE 84

 

Le conseil d'administration devra convoquer une assemblée spéciale chaque fois qu'il en sera requis par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart (1/4) des voix à l'assemblée générale des copropriétaires. Cette demande équivaut à une mise en demeure adressée aux administrateurs.

 

Si la mise en demeure aux administrateurs ainsi effectuée demeure sans réponse pendant plus de huit (8) jours, tout copropriétaire peut convoquer l'assemblée des copropriétaires en démontrant, par la signature des intéressés que cette assemblée est requise par au moins un quart (1/4) des voix de tous les copropriétaires.

 

ARTICLE 85

 

Toute convocation devra contenir l'indication du lieu, la date et l'heure de la réunion ainsi que l'ordre du jour qui doit préciser chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée.

 

ARTICLE 86

 

La convocation est notifiée au moins quinze (15) jours avant la date de la réunion mais pas plus de quarante-cinq (45) jours avant. En cas d'urgence, cinq (5) jours suffiront.

 

Les procédures de convocation d'une assemblée spéciale, celles portant sur l'agenda, la tenue de l'assemblée ainsi que les procédures de vote etc., seront les mêmes que celles prévues pour les assemblées générales, à moins de dérogation expresse.

 

ARTICLE 87

 

Les procurations ne sont opposables à l'assemblée générale qu'à compter du moment où elles ont été notifiées au conseil d'administration. La convocation régulièrement adressée à l'ancien copropriétaire, antérieurement à la notification de la mutation, est réputée valable quant au nouveau propriétaire.

 

En cas d'indivision ou d'usufruit d'un lot, la convocation peut être valablement adressée au mandataire commun ou à tout titulaire à défaut de mandataire commun.

 

ARTICLE 88

 

La convocation doit être accompagnée, le cas échéant, des pièces, états et documents suivants:

 

1. le compte des recettes et des dépenses de l'exercice écoulé, un état des dettes et créances, la situation de la trésorerie et le rapport du comptable;

 

2. le budget prévisionnel accompagné des documents mentionnés au paragraphe précédent;

 

3. l'ordre du jour;

 

4. tout projet de modification à la déclaration de copropriété, soit à l'ACTE CONSTITUTIF DE COPROPRIETE, au RÈGLEMENT DE L'IMMEUBLE ou à l'ÉTAT DESCRIPTIF DES FRACTIONS ou à tout règlement lorsque l'assemblée est appelée à se prononcer sur une telle modification;

 

5. une note sur les modalités essentielles de tout contrat proposé et de tous travaux projetés;

 

6. le projet de résolution ou de règlement lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur une des questions qui relèvent de sa compétence.

 

4.6. TENUE DES ASSEMBLÉES GÉNÉRALES

 

ARTICLE 89

 

L'Assemblée générale se réunit en la ville de Montréal ou autre ville déterminée par le conseil d'administration, au lieu fixé par la convocation.

 

4.7. PRÉSENCES

 

ARTICLE 90

 

Il est tenu une feuille de présences préparée par le conseil d'administration avant la tenue de l'assemblée générale et qui contient les nom et adresse de chaque copropriétaire et, le cas échéant, de son mandataire, de la fraction qu'il détient et le nombre de voix dont il dispose.

 

ARTICLE 91

 

Les copropriétaires indivis d'une même fraction doivent être représentés par un seul mandataire, qui peut être l'un d'eux. La désignation d'un mandataire unique doit également avoir lieu chaque fois que plus d'une personne est intéressée dans la copropriété, soit qu'il y ait usufruit et nue-propriété, substitution, emphytéose ou autre mode de possession en faveur de plusieurs individus. La désignation d'un mandataire unique doit aussi avoir lieu à l'égard des représentants légaux des mineurs, des interdits ou autres incapables ou à l'égard d'une corporation.

 

4.8. VOTES, MAJORITÉ ET QUORUM

 

ARTICLE 92

 

Dans les assemblées générales, chacun des copropriétaires dispose d'un nombre de voix proportionnel à la valeur relative de sa fraction.

 

ARTICLE 93

 

Tout copropriétaire peut se nommer un mandataire au moyen d'une procuration faite par écrit; le créancier hypothécaire d'une fraction peut être désigné mandataire dans une telle procuration.

 

ARTICLE 94

 

Le quorum des assemblées des copropriétaires est constitué par les copropriétaires ou leurs mandataires détenant la majorité des voix et les décisions sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée, sous réserve des dispositions qui suivent.

 

Le copropriétaire qui, depuis plus de trois (3) mois n'a pas acquitté sa quote-part des charges communes ou sa contribution au fonds de prévoyance, est privé de son droit de vote mais conserve le droit d'être convoqué à l'assemblée, d'y assister et de s'y exprimer. L'avis de convocation qui lui est adressé fait mention de la suspension de son droit de vote et lui rappelle qu'il peut remédier à son défaut en tout temps avant le début de l'assemblée et retrouver l'exercice de son droit de vote.

 

ARTICLE 95

 

Aucune décision ne peut être prise à une assemblée à moins qu'il n'y ait quorum dans l'heure qui suit l'ouverture de l'assemblée. Si le quorum ne peut être atteint dans l'heure d'ouverture de l'assemblée, les copropriétaires présents seront alors considérés comme formant quorum.

 

ARTICLE 96

 

Les décisions régulièrement prises obligeront tous les copropriétaires, même les opposants et ceux qui n'auront pas été représentés à la réunion. Une copie du procès-verbal de toute assemblée est fournie à chaque copropriétaire par le conseil d'administration du syndicat. Il en est de même de tout règlement.

 

ARTICLE 97

 

Tout vote se prendra à main levée à moins que le scrutin secret soit préalablement réclamé, soit par le président de l'assemblée, soit par cinq (5) copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée. Le vote peut être également pris par l'appel des fractions par le président, qui comptabilise lui-même les voix.

 

Lorsqu'un vote aura été pris et que le président de l'assemblée aura annoncé le résultat du vote, la décision sera entrée dans le procès-verbal des délibérations et elle sera réputée prima facie être le résultat du vote.

 

4.9. VOTE DES CRÉANCIERS HYPOTHÉCAIRES

 

ARTICLE 98

 

Lorsqu'une disposition d'un acte contient une stipulation transportant à un créancier hypothécaire le droit de vote à toute assemblée et quand le créancier hypothécaire voudra exercer ce droit, les dispositions suivantes s'appliqueront:

 

1. le conseil d'administration recevra et inscrira au registre tout transport du droit de vote et toute procuration donnée par le créancier de même que toute révocation de procuration;

 

2. à compter de la réception de cet avis de transport, le conseil d'administration devra considérer le créancier hypothécaire comme détenteur de votes en ce qui concerne son droit de recevoir les avis des assemblées, de se faire représenter à une assemblée et de convoquer une assemblée, sans préjudice aux droits des copropriétaires de recevoir tous avis et rapports;

 

3. un avis écrit d'au moins quarante-huit (48) heures sera expédié par le créancier hypothécaire aux administrateurs révoquant la procuration donnée s'il veut utiliser lui-même le droit de vote;

 

4. cet avis pourra indiquer dans quelle mesure le créancier hypothécaire exercera son droit;

 

5. dans tous les cas où un copropriétaire aura transporté ses droits de vote à plusieurs créanciers hypothécaires, seul le créancier hypothécaire qui aura signifié, par priorité, aux administrateurs sont transport de droits de vote en sa faveur, pourra exercer ses droits de vote à l'exclusion de tous autres créanciers garantis par le même immeuble.

 

ARTICLE 99

 

Bien que le conseil d'administration informera les créanciers hypothécaires inscrits au registre des décisions prises par l'assemblée, le défaut, l'insuffisance d'information ou l'irrégularité à ce propos n'affecteront en rien la validité des décisions ou des actes qui en découlent.

 

 

4.10. NOTIFICATIONS ET PROCURATION

 

ARTICLE 100

 

Les notifications, convocations et mise en demeure prévues par la déclaration de copropriété sont valablement faites par courrier ordinaire ou par dépôt sous l'huis de la porte d'entrée de chaque propriétaire.

 

Les notifications, convocations et mise en demeure peuvent aussi valablement résulter d'une remise contre récépissé.

 

ARTICLE 101

 

La désignation d'un mandataire à une assemblée générale doit être faite par procuration écrite (une simple lettre est suffisante) et notifiée au conseil d'administration avant la tenue de l'assemblée générale où elle doit servir.

 

 

4.11. COTISATION ET RECOUVREMENT DES CONTRIBUTIONS AUX CHARGES COMMUNES

 

ARTICLE 102

 

Les charges générales, dites communes, seront réparties entre copropriétaires en proportion de la valeur relative de leurs fractions.

 

Toutefois, les copropriétaires qui aggraveraient les charges communes par leur fait, celui de leurs locataires ou des gens à leur service, supporteraient seuls les frais et dépenses ainsi occasionnés.

 

ARTICLE 103

 

Le paiement par chaque copropriétaire des sommes qu'il doit aux administrateurs est garanti par une hypothèque légale sur la fraction de chaque copropriétaire en défaut, pendant plus de trente (30) jours, de payer sa part de charges communes ou sa contribution au fonds de prévoyance. Elle n'est acquise qu'en remplissant les formalités prévues au Code civil du Québec. Tout administrateur nommé en vertu du présent chapitre a qualité pour publier cette hypothèque légale et en donner mainlevée. Tous frais, honoraires légaux, procédures ou autres déboursés directs ou accessoires visant la publication, l'exercice ou mainlevée de ladite hypothèque légale seront à la charge du copropriétaire en défaut.

 

4.12. DÉFINITION ET ÉNUMÉRATION DES CHARGES

 

ARTICLE 104

 

Les charges générales comprennent toutes les dépenses résultant de la copropriété et de  l'opération de l'immeuble et plus particulièrement les dépenses de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes et notamment:

 

1. l'entretien, le nettoyage, réparation, remplacement et opération des parties communes et des parties communes réservées à l'usage exclusif de copropriétaires déterminés sauf lorsque le contraire est indiqué dans la déclaration;

 

2. les coûts d'électricité, d'eau et de chauffage des parties communes dont l'approvisionnement est calculé par un compteur unique;

 

3. les coûts de services d'entretien et réparation des appareils à usage commun;

 

4. les salaires des employés et personnes de service nécessaires à l'opération et l'entretien de l'immeuble ainsi que les cotisations fiscales et sociales afférentes à ces salaires;

 

5. les coûts de matériaux et effets mobiliers, équipement pour effectuer les réparations, l'entretien, le nettoyage et le remplacement des parties communes;

 

6. les honoraires professionnels payés à des conseillers juridiques, architectes, comptables et vérificateurs et autres professionnels dont les services peuvent être requis par le conseil d'administration;

 

7. les primes d'assurance;

 

8. la rémunération des administrateurs;

 

9. l'intérêt et autres frais des emprunts nécessaires à l'opération de l'immeuble et le remboursement en capital de tels emprunts;

 

10. les impôts, contributions et taxes sous quelque forme et dénomination que ce soit, auxquels seront assujetties toutes les parties communes de l'ensemble et même ceux afférents aux parties privatives, tant que, en ce qui concerne ces dernières, le service des taxes ne les aura pas réparties entre les divers copropriétaires;

 

11. le paiement de la rémunération à la gérance selon le contrat que le conseil d'administration pourra conclure;

 

12. les coûts des fournitures et de l'équipement pour l'utilisation des parties communes et y incluant le coût de réparation, d'entretien et de remplacement;

 

13. les coûts des services de déneigement et de chauffage;

 

14. les coûts d'évaluation requis pour les fins d'assurance;

 

15. les honoraires et déboursés du fiduciaire d'assurance;

 

16. l'achat de bons de garantie et le coût des polices d'assurance fidélité;

 

17. et d'une manière générale, tous frais directs ou indirects d'entretien, de réparation et de reconstruction de bâtiments.

 

4.13. BUDGET, COTISATION ET PERCEPTION

 

ARTICLE 105

 

Chaque copropriétaire devra payer au syndicat de la copropriété sa contribution aux charges communes telle qu'établie selon le budget préparé par le conseil d'administration et soumis pour consultation aux copropriétaires en assemblée.

 

ARTICLE 106

 

L'année financière de la copropriété est du premier janvier au trente et un décembre.

 

ARTICLE 107

 

Le conseil d'administration devra, avant l’assemblée annuelle du mois de mars, préparer le budget qui devra prévoir le montant total des charges communes prévues avec l'indication de la cotisation de chaque copropriétaire pour toute période de perception qu'il jugera la plus convenable, eu égard aux exigences de l'assemblée des copropriétaires, selon le pourcentage des contributions de chaque copropriétaire. La cotisation inclura un ajustement rétroactif pour les mois de janvier, février et mars de l’année en cours.

 

ARTICLE 108

 

Le budget devra comporter des postes principaux soit: opérations courantes et fonds de prévoyance.

 

a)    Opérations courantes

Ce poste comprend toutes les dépenses normales d'entretien et de réparation devant être faites durant l'année fiscale, plus une allocation raisonnable pour les dépenses courantes et pour les imprévus pour lesquels on ne peut avoir recours au fonds de prévoyance; et

 

b)    Fonds de prévoyance

Un fonds de prévoyance ordinaire devra être constitué par le conseil d'administration pour faire face à des travaux d'entretien, de réparation ou de remplacement pour cause de désuétude.

 

De plus, ce fonds de prévoyance aura pour but d'assurer le remplacement, la réparation et la reconstruction immédiate des éléments importants de l'immeuble et afin d'assurer le paiement immédiat de ces remplacements, réparation et reconstructions. Ce fonds de prévoyance ne devra cependant pas être moindre de cinq pour cent (5%) du budget annuel ou tout autre pourcentage que pourra fixer par une simple majorité l'assemblée des copropriétaires.

 

Les intérêts provenant de chaque fonds serviront à augmenter le fonds de prévoyance.

 

Ce fonds doit être liquide et disponible à court terme.

 

Le fonds de prévoyance est la propriété du syndicat.

 

ARTICLE 109

 

Lorsque tel budget aura été adopté par le conseil d'administration, il en notifiera une copie à chacun des copropriétaires et à chacun des créanciers hypothécaires qui en fera la demande avec une mention de la redevance mensuelle devant être payée par le copropriétaire.

 

ARTICLE 110

 

À compter du premier (1er) jour du mois suivant la réception de la copie du budget tel que ci-dessus mentionné, chacun des copropriétaires devra payer aux administrateurs la somme déterminée dans l'avis accompagnant ladite copie du budget, c'est à dire sa cotisation, sur une base mensuelle en remettant à ces derniers une série de douze (12) chèques postdatés couvrant le montant total de ladite cotisation. Tout défaut de paiement partiel à la date prévue ou tout refus de paiement d'un chèque rend exigible le solde de la cotisation ou de la dette.

 

ARTICLE 111

 

En cas de délai de la présentation d'un nouveau budget, les copropriétaires devront continuer à verser aux administrateurs la redevance établie par le budget de l'exercice précédent.

 

ARTICLE 112

 

Si au cours d'un exercice financier, le conseil d'administration juge que les prévisions budgétaires adoptées sont insuffisantes, alors il pourra préparer un budget spécial qui devra être soumis pour consultation à une assemblée spéciale des copropriétaires. Copie de la résolution de l'assemblée sera envoyée avec avis de la nouvelle contribution à chacun des copropriétaires et aux créanciers hypothécaires ayant dénoncé leur intérêt relativement à ce budget révisé.  À compter de la réception de tel avis, les copropriétaires devront verser aux administrateurs la redevance mensuelle révisée.

 

ARTICLE 113

 

Les sommes versées par un copropriétaire, tant pour couvrir les dépenses communes courantes, que pour garnir les fonds d'imprévu et de réserve, sont réputées être des parties communes et, par conséquent, portent intérêt au profit du syndicat.

 

ARTICLE 114

 

Les arrérages de tous versements ou paiements requis en vertu de la déclaration porteront intérêt au taux de dix-huit pour cent (18%) l'an à compter de la date où ils seront exigibles ou à toute autre taux que pourrait déterminer le conseil d'administration de temps à autre, lequel taux devra être ratifié à simple majorité des voix des copropriétaires présents en assemblée.

 

ARTICLE 115

 

Les obligations de chaque copropriétaire sont indivisibles à l'égard des administrateurs, lesquels pourront exiger l'exécution complète de la part de tout héritier, ayant droit ou représentant d'un copropriétaire.

 

Dans le cas où une partie privative appartiendrait de façon indivise à plusieurs copropriétaires, ces derniers seront responsables, conjointement et solidairement, des charges vis-à-vis des administrateurs qui pourront exiger le paiement complet et entier de la redevance de l'un quelconque des copropriétaires indivis.

 

ARTICLE 116

 

Les détenteurs de fractions autres que les copropriétaires tels que les nus-propriétaires, usufruitiers, titulaires de droit d'usage, les preneurs et bailleurs emphytéotiques seront également tenus des dettes dues au syndicat par rapport à la partie qu'ils occupent, et ces derniers pourront exiger le paiement du plein montant de tout tel détenteur des parties ci-haut mentionnées.

 

ARTICLE 117

 

Les argents perçus des copropriétaires devront être déposés par le conseil d'administration dans une institution bancaire reconnue. Tous autres dépôts d'argents devront être approuvés par l'assemblée des copropriétaires.

 

ARTICLE 118

 

Aucun copropriétaire ne pourra exiger le remboursement de sa quote-part accumulée dans le fonds des charges communes lors de la vente ou cession de son appartement, cette part devenant la propriété de l'acquéreur de son appartement. Par conséquent, la quote-part accumulée sera inscrite aux livres au nom de l'acquéreur et il reviendra au cédant de faire tous ajustements requis avec l'acquéreur.

 

ARTICLE 119

 

Sur demande à cet effet par un copropriétaire ou un créancier hypothécaire, le conseil d'administration devra fournir un état de compte indiquant les arrérages de redevances mensuelles, la part accumulée dans le fonds de prévoyance et le montant des redevances mensuelles.



TROISIÈME PARTIE :

ÉTAT DESCRIPTIF DES FRACTIONS

 

1. DÉSIGNATION CADASTRALE

 

ARTICLE 120

 

L'immeuble ci-dessus, dont les parties communes sont décrites ci-après, fait l'objet de fractions toutes décrites ci-après.

 

1.1. PARTIES COMMUNES

 

ARTICLE 121

 

Les parties communes sont décrites et désignées comme suit:

 

1. Le lot numéro TROIS MILLIONS
 CENT QUARANTE-NEUF MILLE DEUX CENT CINQUANTE-SEPT (3 149 257) au cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal.

 

1.2. PARTIES PRIVATIVES

 

ARTICLE 122

 

Les parties privatives sont décrites et désignées comme suit:

 

1) Le lot numéro TROIS MILLIONS
 CENT QUARANTE-NEUF MILLE DEUX CENT CINQUANTE-HUIT (3 149 258) au cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal.

2) Le lot numéro TROIS MILLIONS
 CENT QUARANTE-NEUF MILLE DEUX CENT CINQUANTE-NEUF (3 149 259) a u cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal.

3) Le lot numéro TROIS MILLIONS
 CENT QUARANTE-NEUF MILLE DEUX CENT SOIXANTE (3 149 260) au cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal.

4) Le lot numéro TROIS MILLIONS
 CENT QUARANTE-NEUF MILLE DEUX CENT SOIXANTE ET UN (3 149 261) au cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal.

5) Le lot numéro TROIS MILLIONS
 CENT QUARANTE-NEUF MILLE DEUX CENT SOIXANTE-DEUX (3 149 262) au cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal.

6) Le lot numéro TROIS MILLIONS
 CENT QUARANTE-NEUF MILLE DEUX CENT SOIXANTE-TROIS (3 149 263) au cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal.

7) Le lot numéro TROIS MILLIONS
 CENT QUARANTE-NEUF MILLE DEUX CENT SOIXANTE-QUATRE (3 149 264) au cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal.

8) Le lot numéro TROIS MILLIONS
 CENT QUARANTE-NEUF MILLE DEUX CENT SOIXANTE-CINQ (3 149 265) au cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal.

9) Le lot numéro TROIS MILLIONS
 CENT QUARANTE-NEUF MILLE DEUX CENT SOIXANTE-SIX (3 149 266) au cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal.

10) Le lot numéro TROIS MILLIONS
 CENT QUARANTE-NEUF MILLE DEUX CENT SOIXANTE-SEPT (3 149 267) au cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal.

11) Le lot numéro TROIS MILLIONS
 CENT QUARANTE-NEUF MILLE DEUX CENT SOIXANTE-HUIT (3 149 268) au cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal.

12) Le lot numéro TROIS MILLIONS
 CENT QUARANTE-NEUF MILLE DEUX CENT SOIXANTE-NEUF (3 149 269) au cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal.

13) Le lot numéro TROIS MILLIONS
 CENT QUARANTE-NEUF MILLE DEUX CENT SOIXANTE-DIX (3 149 270) au cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal.

14) Le lot numéro TROIS MILLIONS
 CENT QUARANTE-NEUF MILLE DEUX CENT SOIXANTE ET ONZE (3 149 271)! au cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal.

15) Le lot numéro TROIS MILLIONS
 CENT QUARANTE-NEUF MILLE DEUX CENT SOIXANTE-DOUZE (3 149 272) au cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal.

16) Le lot numéro TROIS MILLIONS
 CENT QUARANTE-NEUF MILLE DEUX CENT SOIXANTE-TREIZE (3 149 273) au cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal.

17) Le lot numéro TROIS MILLIONS
 CENT QUARANTE-NEUF MILLE DEUX CENT SOIXANTE-QUATORZE (3 149 274) au cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal.

18) Le lot numéro TROIS MILLIONS
 CENT QUARANTE-NEUF MILLE DEUX CENT SOIXANTE-QUINZE (3 149 275) au cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal.

19) Le lot numéro TROIS MILLIONS
 CENT QUARANTE-NEUF MILLE DEUX CENT SOIXANTE-SEIZE (3 149 276) au cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal.

20) Le lot numéro TROIS MILLIONS
 CENT QUARANTE-NEUF MILLE DEUX CENT SOIXANTE-DIX-SEPT (3 149 277);au cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal.

21) Le lot numéro TROIS MILLIONS
 CENT QUARANTE-NEUF MILLE DEUX CENT SOIXANTE-DIX-HUIT (3 149 278) au cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal.

22) Le lot numéro TROIS MILLIONS
 CENT QUARANTE-NEUF MILLE DEUX CENT SOIXANTE-DIX-NEUF (3 149 279); au cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal.

23) Le lot numéro TROIS MILLIONS
 CENT QUARANTE-NEUF MILLE DEUX CENT QUATRE-VINGT (3149 280) au cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal.

24) Le lot numéro TROIS MILLIONS
 CENT QUARANTE-NEUF MILLE DEUX CENT QUATRE-VINGT-UN (3 149 281) au cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal.

25) Le lot numéro TROIS MILLIONS
 CENT QUARANTE-NEUF MILLE DEUX CENT QUATRE-VINGT-DEUX (3 149 282) au cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal.

26) Le lot numéro TROIS MILLIONS
 CENT QUARANTE-NEUF MILLE DEUX CENT QUATRE-VINGT-TROIS (3 149 283) au cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal.

27) Le lot numéro TROIS MILLIONS
 CENT QUARANTE-NEUF MILLE DEUX CENT QUATRE-VINGT-QUATRE (3 149 284) au cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal.

28) Le lot numéro TROIS MILLIONS
 CENT QUARANTE-NEUF MILLE DEUX CENT QUATRE-VINGT-CINQ (3 149 285) au cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal.

29) Le lot numéro TROIS MILLIONS
 CENT QUARANTE-NEUF MILLE DEUX CENT QUATRE-VINGT-SIX (3 149 286) au cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal.

30) Le lot numéro TROIS MILLIONS
 CENT QUARANTE-NEUF MILLE DEUX CENT QUATRE-VINGT-SEPT (3 149 287 au cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal.

31) Le lot numéro TROIS MILLIONS
 CENT QUARANTE-NEUF MILLE DEUX CENT QUATRE-VINGT-HUIT (3 149 288) au cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal.

32) Le lot numéro TROIS MILLIONS
 CENT QUARANTE-NEUF MILLE DEUX CENT QUATRE-VINGT-NEUF (3 149 289) au cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal.

33) Le lot numéro TROIS MILLIONS
 CENT QUARANTE-NEUF MILLE DEUX CENT QUATRE-VINGT-DIX (3 149 290), au cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal.

34) Le lot numéro TROIS MILLIONS
 CENT QUARANTE-NEUF MILLE DEUX CENT QUATRE-VINGT-ONZE (3 149 291) au cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal.

35) Le lot numéro TROIS MILLIONS
 CENT QUARANTE-NEUF MILLE DEUX CENT QUATRE-VINGT-DOUZE (3 149 292) au cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal.

36) Le lot numéro TROIS MILLIONS
 CENT QUARANTE-NEUF MILLE DEUX CENT QUATRE-VINGT-TREIZE (3 149 293) au cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal.

37) Le lot numéro TROIS MILLIONS
 CENT QUARANTE-NEUF MILLE DEUX CENT QUATRE-VINGT-QUATORZE (3 49 294) au cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal.

38) Le lot numéro TROIS MILLIONS
 CENT QUARANTE-NEUF MILLE DEUX CENT QUATRE-VINQT-QUINZE (3149 295) au cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal.

39) Le lot numéro TROIS MILLIONS
 CENT QUARANTE-NEUF MILLE DEUX CENT QUATRE-VINGT-SEIZE (3 149 296) au cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal.

40) Le lot numéro TROIS MILLIONS
 CENT QUARANTE-NEUF MILLE DEUX CENT QUATRE-VINGT-DIX-SEPT (3 149 297) au cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal.

41) Le lot numéro TROIS MILLIONS
 CENT QUARANTE-NEUF MILLE DEUX CENT QUATRE-VINGT-DIX-HUIT (3 149 298) au cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal.

42) Le lot numéro TROIS MILLIONS
 CENT QUARANTE-NEUF MILLE DEUX CENT QUATRE-VINGT-DIX-NEUF (3 149 299) au cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal.

43) Le lot numéro TROIS MILLIONS
 CENT QUARANTE-NEUF MILLE TROIS CENT (3 149 300) au cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal.

44) Le lot numéro TROIS MILLIONS
 CENT QUARANTE-NEUF MILLE TROIS CENT UN (3 149 301) au cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal.

45) Le lot numéro TROIS MILLIONS
 CENT QUARANTE-NEUF MILLE TROIS CENT DEUX (3 149 302) au cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal.

46) Le lot numéro TROIS MILLIONS
 CENT QUARANTE-NEUF MILLE TROIS CENT TROIS (3 149 303) au cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal.

47) Le lot numéro TROIS MILLIONS
 CENT QUARANTE-NEUF MILLE TROIS CENT QUATRE (3 149 304) au cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal.

48) Le lot numéro TROIS MILLIONS
 CENT QUARANTE-NEUF MILLE TROIS CENT CINQ (3 149 305) au cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal.

49) Le lot numéro TROIS MILLIONS
 CENT QUARANTE-NEUF MILLE TROIS CENT SIX (3 149 306) au cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal.

50) Le lot numéro TROIS MILLIONS
 CENT QUARANTE-NEUF MILLE TROIS CENT SEPT (3 149 307) au cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal.

51) Le lot numéro TROIS MILLIONS
 CENT QUARANTE-NEUF MILLE TROIS CENT HUIT (3 149 308) au cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal.

52) Le lot numéro TROIS MILLIONS
 CENT QUARANTE-NEUF MILLE TROIS CENT NEUF (3 149 309) au cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal.

 

ARTICLE 123

 

L'immeuble faisant l'objet de la présente modification à la déclaration de copropriété est affecté des droits réels suivants:

 

SUJET à une servitude restrictive de construction publiée à Montréal sous les numéros 4069968 et 4237368;

 

SUJET à une servitude de passage à pieds publiée à Montréal sous le numéro 4398092;

 

AVEC ET SUJET à une servitude de services publiée à Montréal sous le numéro 3498092;

 

SUJET à une servitude en faveur de Hydro Québec et Bell Canada en vertu d'un acte publié à Montréal sous le numéro 11 068 531;

 

AVEC une servitude de passage de stationnement et de tolérance d'empiètement en vertu d'un acte publié à Montréal sous le numéro 11 406 116;

 

 

DONT ACTE, à Montréal, sous le numéro sept cent vint-neuf (729) des minutes du Notaire.

 

ET, lecture faite, le déclarant déclare avoir pris connaissance du présent acte et avoir exempté expressément le notaire de lui en donner lecture, puis signe en présence du notaire soussigné.

 

Syndicat des copropriétaires du 995 Muir

 

 

Par:_________________________
         Elie BORIDY

 

 

Par :_________________________
         Nagui KAMEL        

 

 

Par :_________________________
         Ramon FRANKY

 

 

 

Claudia HARFOUCH, notaire

 

 

 

Copie conforme à l’original demeuré en mon étude