Le 995 Muir.com
Saint-Laurent, Québec
Les questions d'intérêt général qui suivent ont été choisies pour leur fréquence et leur pertinence. Les réponses données sont celles d’avocats spécialisés dans le domaine de la copropriété ou d'administrateurs de copropriété expérimentés. Elles sont, pour la plupart, tirées du site Internet www.condolegal.com. D'autres sont des résumés ou de traductions de nombreux documents publiés sur le sujet au Canada, aux États-Unis et en France.
Quel est le rôle d'un Syndicat de copropriété?
L’article 1039 du Code civil du Québec (C.c.Q.) stipule que la collectivité des copropriétaires constitue, dès la publication de la déclaration de copropriété, une personne morale qui a pour objet la conservation de l’immeuble, l’entretien et l’administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ou à la copropriété ainsi que toutes les opérations d’intérêt commun. Elle prend le nom de Syndicat.
Le Syndicat de copropriété, à titre de personne morale, a une personnalité juridique qui lui est propre. Il a ainsi la pleine jouissance des droits civils et il se distingue de ses copropriétaires, alors que les dispositions de la déclaration de copropriété établissent des rapports contractuels entre lui et les copropriétaires.
Le Syndicat a un patrimoine distinct de celui des copropriétaires qui le constituent et il agit pour son compte personnel. L’immeuble et les autres actifs du syndicat sont ainsi sous sa juridiction. Son fonctionnement et ses activités sont précisés par la loi, son acte constitutif et ses règlements.
Le Syndicat a la capacité d’exercer ses droits civils. Il peut donc poursuivre et être poursuivi en justice.
Le Syndicat est représenté par son conseil d’administration qui a le pouvoir de prendre des engagements en son nom.
Le Syndicat est constitué de deux organes décisionnels, soit le Conseil d’administration et l’Assemblée des copropriétaires, qui ont chacun des pouvoirs distincts clairement définis par la loi.
Le Syndicat est-il obligé de constituer un fonds de prévoyance?
Oui. Le Syndicat doit constituer, aux termes de l’article 1071 du Code civil du Québec (C.c.Q.), en fonction du coût estimatif des réparations et du coût de remplacement des parties communes, un fonds de prévoyance liquide et disponible à court terme et affecté uniquement à ces réparations et remplacements. Ce fonds doit être traité au point de vue comptable de façon distincte des opérations régulières de la copropriété.
Existe-t-il un plafond en ce qui a trait aux montants à être versés au fonds de prévoyance?
Non. À cet égard, l’article 1072 du Code civil du Québec (C.c.Q.), deuxième aliéna, prévoit de façon spécifique que la contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance est d’au moins 5% de leur contribution aux charges communes. Ainsi, il n’est pas permis au Conseil d’administration de requérir des copropriétaires une contribution moindre que 5% de leur contribution aux charges communes. À contrario, il n’existe pas de cotisation maximale prévue par la loi et la Déclaration de copropriété ne peut légalement prévoir un plafond financier. En effet, la cotisation au fonds de prévoyance doit être faite en fonction des besoins de l’immeuble et du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes à prévoir.
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L’exercice pour déterminer la contribution au fonds de prévoyance se fait donc en deux temps:
l’estimation des coûts de réparations ou de remplacement, sans maximum (article 1071 C.c.Q.); -
lors de la préparation du budget, si le montant de l’exercice d’estimation effectué à l’étape 1 est inférieur à 5% du total des contributions des charges communes, le minimum de 5% s’impose (article 1072 C.c.Q.).
Combien doit-on verser dans le fonds de prévoyance?
L’article 1072 du Code civil du Québec (C.c.Q.) prévoit que la contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance est d’au moins 5% de leur contribution aux charges communes. C'est le minimum requis! La Loi ne prévoit pas de maximum!
En effet, la cotisation au fonds de prévoyance doit être faite en fonction des besoins de l’immeuble, du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des équipements des parties communes. Pour connaître ces besoins, une étude détaillée du fonds de prévoyance doit être réalisée pour d'abord estimer les coûts de réparation ou de remplacement des éléments inventoriés de l'immeuble (article 1071 C.c.Q.) et, ensuite, planifier la contribution annuelle des copropriétaires pour la constitution d'un fonds de prévoyance adéquat.
Il est évident que l'ampleur du fonds de prévoyance dépend du type de copropriété mais le versement annuel dans ce fonds ne peut jamais être inférieur à 5% du budget d'opération de l'immeuble.
Toutes les études faites sur le fonds de prévoyance indiquent toutefois que ce minimum de 5% est loin d'être suffisant. En fait, il ne peut s'appliquer qu'à deux types de copropriété:
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Les copropriétés dites horizontales où les parties communes se résument à toutes fins utiles à un terrain commun (un complexe immobilier constitué de maisons de ville par exemple). Les unités qui composent ces copropriétés n'ont rien d'autre en commun que le terrain, chaque copropriétaire s'occupant du toit, de l'enveloppe et de tous les équipements de son unité. Il est clair que le fonds de prévoyance dans ce cas ne doit concerner que le terrain et, possiblement, la clôture qui le délimite. Le coût des réparations ou de remplacement des éléments communs de ce type de copropriété est relativement bas et la règle du 5% est en général suffisante.
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Les copropriétés de très grand luxe dont les budgets d'opération sont extrêmement élevés parce qu'elles offrent tous les services de haut standing tels que des équipes permanentes d'entretien, de concierges, de portiers, des «valet-service», en plus de la panoplie des équipements que l'on retrouve normalement dans ce type de copropriété (généralement de édifices de grande hauteur): piscine, salles de réception, salons, salles de jeu, salle de projection, caves à vin, salles d'exercice, appartement pour invités, terrain de tennis, service d'entretien dans les unités, aménagement paysager professionnellement équipé avec sentiers, pistes cyclables, lacs artificiels ... Dans ce type de copropriété, les salaires constituent une bonne partie du budget d'opération et les frais de condo mensuels sont dans les 4 chiffres. Dans ces cas et avec ce type de budget, la contribution au fonds de prévoyance à 5% du budget d'opération pourrait constituer une mise de fonds acceptable pour financer adéquatement les coûts des réparations et des remplacements futurs des composantes de l'immeuble.
Mais tous les autres cas qui constituent la grande majorité, le minimum de 5% du budget d'opération consacré au fonds de prévoyance est absolument irréaliste. En fait, toutes les études sérieuses effectuées sur le financement du fonds de prévoyance indiquent que le montant annuel à verser au fonds de prévoyance est de l'ordre de 0.5% du coût de reconstruction de la bâtisse, quelle que soit la grandeur de la bâtisse.
Pour connaître le coût de reconstruction de la bâtisse, une évaluation doit être effectuée par un évaluateur professionnel. C'est sur ce chiffre d'ailleurs que doit être basée la couverture de l'assurance de l'immeuble. Supposons que le coût de reconstruction de la bâtisse ait été établi à 9 millions de dollars. Le montant annuel à verser dans le fonds de prévoyance sera donc de $45 000.00 que l'ensemble des copropriétaires devront se partager. Pour une copropriété de 52 unités, cela représente pour les copropriétaires une contribution mensuelle moyenne de $72.12 destinée uniquement au fonds de prévoyance (qui s'ajoute à la contribution mensuelle aux charges communes).
Si votre contribution au fonds de prévoyance est loin de ce que ces études enseignent, exigez de votre Syndicat de copropriétaires de justifier quantitativement le financement de ce fonds, autrement de mauvaises surprises vous attendent!
Le Fonds de prévoyance: «Ce qui arrivera dans 10, 20 ou 30 ans, je m'en balance!»
«Alors pourquoi dois-je payer maintenant pour des choses qui arriveront lorsque je ne serai plus là?»
Il s’agit là d’une réaction typique surtout de copropriétaires âgés ou de jeunes copropriétaires qui considèrent leurs unités comme des résidences temporaires. Pour de tels copropriétaires, et aussi pour certains autres qui éprouvent de la difficulté à se débarrasser de leur attitude de locataire ou qui ont de la difficulté à joindre les deux bouts, le long terme est un concept abstrait et, par conséquent, la constitution d'un fonds de prévoyance est une dépense inutile.
Les administrateurs de Syndicat incompétents succombent hélas souvent, par faiblesse, par négligence ou par insouciance, aux pressions qu’ils subissent de la part de ce type de copropriétaires pour maintenir les «frais de condo» au niveau le plus bas et la contribution au fonds de prévoyance au minimum légal tout à fait irréaliste de 5% du budget d'opération. Certains administrateurs se targuent même de ne pas avoir augmenté les «frais de condo» pendant dix ans et même plus, à la grande satisfaction des copropriétaires… jusqu’à ce qu’une catastrophe survienne: un toit qui coule et qui cause des inondations et des dégâts majeurs, des ascenseurs qui ne fonctionnent plus, des fuites à colmater d'urgence dans la piscine ... Et le cauchemar commence!
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Pensez-y un peu! Une telle attitude irresponsable ne tardera pas à placer votre condominium dans des situations intenables mettant votre investissement en péril. En effet, au cas où les administrateurs cèdent aux pressions pour garder les «frais de condo» bas au détriment du financement du fonds de prévoyance;
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un copropriétaire ou un créancier hypothécaire peut poursuivre devant les Tribunaux le Syndicat et ses dirigeants pour violation de la Déclaration de copropriété et du Code civil du Québec. Les administrateurs sont tenus par la Loi de non seulement constituer un fonds de prévoyance mais, également, de le financer adéquatement. Ils se doivent d'examiner en détail les besoins financiers futurs pour faire face aux réparations majeures ou au remplacement des différentes composantes de l’immeuble à la fin de leur vie utile. Cela leur permettra de planifier et de répartir les contributions des copropriétaires sur des périodes de 20, 30 ou 40 ans;
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le vérificateur qui examine annuellement les états financiers du Syndicat soulignera dans son rapport (et c’est son devoir de le faire) la non-conformité avec la Déclaration de copropriété et le Code civil du Québec, ce qui ne manquera pas d’alerter les copropriétaires vigilants ainsi que les acheteurs potentiels avertis;
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l’immeuble et ses parties communes se dégraderont plus rapidement à cause du manque de fonds pour l’entretien et le remplacement des composantes et des équipement vieillissants de l'immeuble;
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l’assureur de l’immeuble augmentera la prime d’assurance ou refusera de renouveler la police d’assurance s’il juge que le manque d’entretien de l’immeuble présente un risque pour la sécurité des copropriétaires (des ascenseurs non entretenus ou un système de sécurité-incendie défectueux par exemple);
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l’assureur pourra annuler l’assurance responsabilité civile des administrateurs ou du moins résilier la couverture pour les réclamations et les poursuites visant un fonds de prévoyance inadéquat ou la violation des dispositions de la Déclaration de copropriété et du Code civil;
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dans ces conditions, la valeur des unités diminuera et les copropriétaires auront de plus en plus de difficulté à vendre leurs unités, ce qui entraînera un mécontentement envers les administrateurs et ce mécontentement risque de se généraliser;
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les administrateurs négligents ou irresponsables seront remplacés ou seront forcés à démissionner;
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afin de remédier au problème d’insuffisance du fonds de prévoyance et des réparations majeures urgentes, de nouveaux administrateurs seront élus, à condition toutefois de trouver parmi les copropriétaires des volontaires assez vaillants pour relever le défi;
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les anciens administrateurs seront poursuivis par les copropriétaires mécontents mais il n’y aura pas d’assurance-responsabilité pour couvrir les frais juridiques;
les nouveaux administrateurs, s’ils sont compétents, ne tarderont pas à imposer des cotisations spéciales, à coups de milliers de dollars, afin de renflouer rapidement le fonds de prévoyance et procéder aux réparations urgentes; -
les copropriétaires deviennent de plus en plus mécontents car maintenant ils n'ont plus de choix: ils doivent payer, la Loi les y oblige;
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l'ampleur des cotisations spéciales imposées forcera certains copropriétaires à effectuer des emprunts bancaires et même à vendre leurs unités au plus vite mais, l'affaire s’étant ébruitée dans le milieu immobilier, ils ne trouveront pas acheteurs et devront réduire radicalement leur prix de vente;
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cette période d'incertitude s’étalera sur plusieurs années, ce qui n'aidera pas à la solution du problème. Bien au contraire, cela contribuera à l’aggraver car de plus en plus d’argent sera nécessaire pour ressusciter le fonds de prévoyance.
En définitive, ne pas financer adéquatement le fonds de prévoyance n’est pas une bonne idée!
La contribution de tous les copropriétaires au fonds de prévoyance est
également une question de justice et de responsabilité morale. Si vous
achetez un condo neuf et vous l’utilisez, ne serait-ce que durant trois ou
quatre ans, vous contribuez par le fait même à l’usure de tous les éléments
de l’immeuble. Vous aurez en effet utilisé les couloirs, les ascenseurs, le
garage, le système de chauffage et de ventilation, le système d’éclairage
des parties communes, les pompes, le stationnement extérieur … ainsi que le
toit qui vous a abrité et protégé contre les intempéries. En refusant de
payer pour l’usure normale de ces éléments pendant que vous occupez votre
condo, sous prétexte qu’ils sont encore relativement neufs, vous refilez
injustement la facture aux autres copropriétaires qui voudront rester dans
l’immeuble et aux nouveaux copropriétaires qui n’ont pas participé à l’usure
initiale.
De toute façon, d'une manière ou d'une autre, vous allez quand même finir par payer ce que vous pensez avoir économisé en ne contribuant pas au financement adéquat du fonds de prévoyance. Ce sont les acheteurs potentiels de votre unité qui forceront à la baisse le prix de vente de votre unité lorsqu’ils s’apercevront que le fonds de prévoyance de votre immeuble est dégarni, et ceci dans l'hypothèse optimiste où cette situation inquiétante ne les aura pas déjà convaincus de chercher un meilleur endroit pour leur investissement.
Nous présumons ici que le Conseil d’administration du Syndicat est apte à démontrer qu’il a agi selon les exigences de la bonne foi et avec prudence et diligence, et qu’il a fait tout ce qui est raisonnable pour assurer le rappel à l’ordre du copropriétaire fautif. Le Conseil d’administration aura pris soin aussi de communiquer par écrit avec le copropriétaire en question, afin de lui demander de respecter ses obligations. Un dossier décrivant les événements reprochés bien documenté aura été préparé.
Si, malgré tous les efforts et avis écrits, le copropriétaire fautif persiste à ne pas vouloir s’acquitter de ses obligations et de respecter une ou plusieurs dispositions de la Déclaration de copropriété, le Conseil d’administration du Syndicat devra alors consulter un avocat expérimenté en copropriété.
Ce dernier transmettra une lettre de mise en demeure au copropriétaire délinquant, lui demandant d’adopter, en toutes circonstances, une attitude courtoise et respectueuse envers tous et chacun des membres du Conseil d’administration du Syndicat et ce, en tout temps, et lui enjoignant de respecter et de faire respecter les dispositions de la Déclaration de copropriété et du Code civil du Québec (C.c.Q.) par tout occupant de son unité.
Tout copropriétaire doit se rappeler que la vie en copropriété comporte ses avantages et ses inconvénients, et que s’il est insatisfait des gestes posés par les membres du Conseil d'administration du Syndicat des copropriétaires, le copropriétaire aura le loisir d'exercer son droit de vote quant à l'élection des membres du Conseil d’administration du Syndicat lors de la prochaine assemblée générale des copropriétaires, dans le cadre normal de tout processus démocratique, mais qu’il n’en demeure pas moins qu’il doit respecter et se conformer en tout temps à la Déclaration de copropriété.
Enfin, l’article 1080 C.c.Q. stipule que lorsque le refus du copropriétaire de se conformer à la Déclaration de copropriété cause un préjudice sérieux et irréparable au Syndicat ou à l’un des copropriétaires, l’un ou l’autre peut demander au tribunal de lui enjoindre de s’y conformer. Si le copropriétaire transgresse l’injonction ou refuse d’y obéir, le tribunal peut, outre les autres peines qu’il peut imposer, ordonner la vente de la fraction conformément aux dispositions du Code de procédure civile relatives à la vente du bien d’autrui. Il va de soi que ce recours en injonction n’est utilisé que dans les cas extrêmes, lorsqu’il n’y a pas d’autres moyens à la disposition du Syndicat pour faire respecter la Déclaration de copropriété.
Les membres du Conseil d’administration ne doivent pas s'esquiver et simplement laisser passer. Une contravention à la Déclaration, quelle qu'elle soit, doit être réprimée, car autrement, il pourrait y avoir une multitude de contraventions minimes et il en résulterait un tout invivable.
La Déclaration de copropriété, en ce qui a trait au règlement de l’immeuble, fait partie intégrante du bail, en autant qu’une copie soit remise au locataire. Le défaut du locateur de remettre au locataire une copie du règlement d’immeuble n’est pas fatal. En effet, l’article 1057 du Code civil du Québec (C.c.Q.) prescrit que le règlement d’immeuble est opposable au locataire ou à l’occupant d’une partie privative, dès qu’un exemplaire du règlement ou des modifications qui lui sont apportées lui est remis par le copropriétaire ou, à défaut, par le Syndicat. Par conséquent, il est impératif que le propriétaire/locateur ou le Syndicat remette au locataire, dans les meilleurs délais, une copie du règlement d’immeuble ainsi que tout amendement qui pourrait survenir et qu’une preuve à cet effet soit conservée.
Dois-je requérir l’autorisation du Syndicat avant d’engager des travaux dans mon appartement?
L’obligation légale qui incombe au Syndicat d’assurer la conservation de l’immeuble s’accompagne d’un droit de regard de la part du Conseil d’administration sur tous les travaux à être réalisés dans l’immeuble.
Les déclarations de copropriété prévoient, règle générale, que les copropriétaires désireux de réaliser de tels travaux doivent obtenir l’autorisation du Conseil d’administration. L’objectif de ces exigences repose sur la nécessité pour les administrateurs de vérifier que les travaux projetés n’auront pas de conséquences sur les parties communes, que les règles de l’art en matière d’aménagement et de construction seront suivies, ou même que les travaux projetés ne contreviendront pas à certains règlements du Syndicat, tel qu’à titre d’exemple les interdits sur la pose de planchers de bois franc.
De plus, si les travaux envisagés ont des conséquences sur les parties communes, le copropriétaire concerné devra obtenir l’autorisation préalable de l’assemblée générale avant de les engager. Ainsi, le percement d’une dalle de béton ou d’un mur séparant deux lots privatifs pourrait constituer des travaux de transformation des parties communes et nécessiter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires qui statuera à la double majorité prévue à l’article 1097 du Code civil du Québec (C.c.Q.).
Les administrateurs de la copropriété exigent que je donne accès à mon appartement, prétextant l’exécution de travaux d’urgence suite à un dégât d’eau ayant eu cours dans l’appartement situé au-dessus du mien. Suis-je obligé de leur donner accès?
En cas d’urgence, le devoir du Conseil d’administration est d’intervenir. Le Code civil du Québec (C.c.Q.) impose au Syndicat, et de ce fait au Conseil d’administration, l’obligation d’exécuter les travaux de réparation et de conservation de l’immeuble. Le Conseil d’administration n’ayant aucune autorisation à obtenir de quelque copropriétaire que ce soit, vous êtes donc tenu de donner libre accès à votre unité d’habitation pour l’exécution des travaux préconisés, même si ceux-ci n’ont pu être décidés par l’assemblée des copropriétaires, faute de temps.
En cas d’urgence, le devoir du Conseil d’administration est d’intervenir. Le Code civil du Québec impose au Syndicat, et de ce fait au Conseil d’administration, l’obligation d’exécuter les travaux de réparation et de conservation de l’immeuble. Le Conseil d’administration n’ayant aucune autorisation à obtenir de quelque copropriétaire que ce soit, vous êtes donc tenu de donner libre accès à votre unité d’habitation pour l’exécution des travaux préconisés, même si ceux-ci n’ont pu être décidés par l’assemblée des copropriétaires, faute de temps.
Les copropriétaires utilisent et jouissent librement des parties communes, sous la condition de ne pas exercer abusivement ce droit et de ne pas endommager celles-ci. Ainsi, advenant qu’un copropriétaire, par lui-même ou le fait de ses mandataires, occasionne des dommages à l’ascenseur, il en sera responsable. Il appartiendra au Syndicat d’engager les travaux correctifs à la charge de ce dernier. Cependant, il est possible qu’en certaines circonstances, les dommages occasionnés soient importants, dès lors le Syndicat devra soumettre le tout à son assureur. En effet, aux termes du Code civil du Québec, le Syndicat doit souscrire des assurances contre les risques usuels couvrant la totalité de l’immeuble, à l’exclusion des améliorations apportées par un copropriétaire à sa partie.
Ainsi, advenant indemnisation par l’assureur du Syndicat, ce dernier pourra revendiquer indemnisation de l’auteur des dommages, tel que, à titre d’exemple, le déménageur. Il est à noter cependant que le mot à mot de presque toutes les polices d’assurances exclut la possibilité pour l’assureur d’être subrogé dans les droits du Syndicat lorsque l’auteur des dommages est un copropriétaire.
Le Conseil d’administration peut-il exiger annuellement des copropriétaires une preuve d’assurance?
Depuis l’adoption du Code civil du Québec (C.c.Q.) le 1er janvier 1994, le Syndicat des copropriétaires doit assurer tant les parties privatives que communes de l’immeuble, exception faite des améliorations qui auraient pu être apportées par un copropriétaire à sa partie privative.
Chaque copropriétaire doit ainsi assurer les risques relatifs à ses faits et gestes qui pourraient engager sa responsabilité civile à l’égard des tiers ou pour des dommages non couverts par les assurances souscrites par le Syndicat. Par conséquent, si la Déclaration de copropriété impose aux copropriétaires de souscrire une assurance responsabilité, dès lors le Conseil d’administration est en droit d’exiger de ceux-ci une preuve documentaire démontrant l’existence d’une telle couverture d’assurance.
Oui, car il appartient au Syndicat de souscrire une telle assurance et d’en acquitter les frais. Le Syndicat doit aussi souscrire une assurance couvrant sa responsabilité envers les tiers. Il va de soi que ces frais seront ultérieurement répartis entre les copropriétaires, au prorata de la valeur relative de leur fraction à titre de charges communes. L’article 1073 du Code civil du Québec (C.c.Q.) stipule que le Syndicat a un intérêt assurable dans tout l’immeuble, y compris les parties privatives. Le Syndicat doit ainsi souscrire des assurances contre les risques usuels, tels le vol et l’incendie, couvrant la totalité de l’immeuble, à l’exclusion des améliorations apportées par un copropriétaire à sa partie. Le montant de l’assurance souscrite correspond à la valeur à neuf de l’immeuble. Les prescriptions de l’article 1073 C.c.Q. étant de nature impérative, il est donc de la responsabilité du Syndicat de voir à établir, avec l’aide de professionnels, la juste valeur à neuf de l’immeuble afin de bénéficier d’une couverture d’assurance adéquate en cas de sinistre.
Non, car l’obligation des copropriétaires de participer aux charges communes (frais de condo) est indiscutable. En effet, les charges communes sont la seule ressource économique permettant au Syndicat de la copropriété d’assurer sa mission première, soit la conservation de l’immeuble, l’entretien et l’administration des parties communes. Cependant, en cas de répartition des charges communes contraire aux principes édictés par la loi, dès lors un copropriétaire aurait un argument nettement plus convaincant à offrir pour justifier le non acquittement partiel des charges communes qui lui sont revendiquées. Enfin, il est à noter que certains créanciers hypothécaires exigent, aux termes de leur hypothèque, le paiement des charges communes. Le défaut d’acquitter celles-ci pourrait constituer un défaut vis-à-vis votre créancier hypothécaire et avoir des conséquences sérieuses.
De nombreuses Déclarations de copropriété comportent des clauses qui interdisent l’installation dans les parties communes de tout type d’affiche. Ce type d’interdiction repose, règle générale, sur le fait que l’on désire assurer une certaine harmonie de l’ensemble architectural de l’immeuble et s’inscrit dans le respect de la destination d’immeuble. Dans ces circonstances, vous n’aurez vraisemblablement d’autre choix que de vous résoudre à enlever toute enseigne dans les parties communes de l’immeuble.
Y a-t-il un prix moyen pour les frais de condo?
Les «frais de condo» sont composés de deux contributions: la contribution aux charges communes et celle au fonds de prévoyance.
En copropriété, les charges communes d'une fraction sont, en gros, le produit du budget nécessaire au fonctionnement global du syndicat (fonds d'opération) par la valeur relative de la fraction concernée. Par exemple, si le syndicat a besoin de 1000$ pour payer un compte et que la fraction vaut 10% de l’ensemble, le copropriétaire de la fraction payera 10% de 1000$, soit 100$.
Peu importe les méthodes de calcul, il en coûte en moyenne entre 15ç et 25ç par pied carré de surface habitable, par mois, pour administrer et exploiter un immeuble en copropriété. Le minimum de 15ç est pour un immeuble tout simple: ni piscine, ni portier, ni salle d'exercices, ni salle de réception, ni garage, ni équipements spéciaux, et avec un seul ascenseur!
Concrètement, pour une unité de 1000 pieds carrés de surface habitable, les charges communes minimales pour une copropriété simple devraient donc être de $150 par mois. Pour des copropriétés ayant plus d'équipements et de services, les charges communes grimpent facilement à 250$ par mois, et même à 400$ ou 700$ pour des immeubles de grand luxe.
Si l'on ajoute aux charges communes la contribution au fonds de prévoyance pour ainsi obtenir ce qui est communément appelé les «frais de condo», il en coûte environ 40 ç/pi2/mois. Cette règle d'or s'applique d'ailleurs à n'importe quelle propriété, que ce soit une maison unifamiliale, une maison en rangée ou un condo. La notion de charges communes ne s'applique pas bien entendu aux maisons unifamiliales puisque, dans ce cas, c'est le propriétaire unique qui doit assumer les frais d'entretien et de conservation de sa copropriété, et il lui en coûtera à lui aussi 40 ç/pi2/mois.
Les déviations à cette règle d'or sont observées dans les immeubles de très grand luxe munis de la gamme complète d'équipements et de services, ainsi que dans les petites copropriétés où les copropriétaires font eux-mêmes les travaux d'entretien et d'administration. Dans ce dernier cas, si l'on quantifie cette contribution bénévole des copropriétaires, on n'est pas loin du taux de 40 ç/pi2/mois.
Malheureusement, peu de copropriétés appliquent ce taux de frais de condo. Celles qui s'en éloignent connaîtront toutefois, tôt ou tard, le traumatisme des cotisations spéciales.
Puis-je annuler une décision de l'assemblée générale qui ne me plaît pas?
Vous pouvez toujours demander au tribunal l'annulation d'une décision de l'assemblée des copropriétaires qui vous dérange. Mais selon l'article 1103 du Code civil du Québec, cette demande est assortie de plusieurs conditions et peut même se retourner contre vous. Le tribunal peut annuler la décision si
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votre action est intentée dans les soixante (60) jours suivant l'assemblée;
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la décision de l'assemblée est partiale;
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la décision est prise dans l'intention de nuire aux copropriétaires;
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la décision est prise aux mépris des droits des copropriétaires;
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il y a eu une erreur dans le calcul des voix.
Toute requête basée sur un autre critère, aussi logique soit-il, sera refusée par le tribunal. Enfin, le tribunal peut, si votre action est futile ou vexatoire, vous condamner à des dommages et intérêts.
À moins d'une erreur dans le calcul des voix, une décision de l’assemblée générale des copropriétaires peut difficilement être contestée par un copropriétaire qui a voté en faveur de cette décision.
La notion de droits acquis existe-t-elle en copropriété?
Non. Les droits acquis n'existent pas en copropriété pour des situations qui n'ont pas une justification juridique.
Ce n'est pas parce que les administrateurs ont, à un moment donné, toléré certaines choses ou négligé de les dénoncer que ces choses deviennent légales ou acquises. Tolérer une situation implique que cette situation ne cadre pas dans la Loi ou les règlements. La tolérance sous-tend la prémisse qu'il peut y avoir une fin.
L'article 66 de la Déclaration de copropriété du 995 Muir est très clair sur ce point. Cet article stipule en effet que
«l'omission de prendre les démarches nécessaires au respect de toute disposition contenue dans la Déclaration de copropriété, dans la Loi ou tout autre règlement ou ordonnance, indépendamment du nombre de violations ou d'infractions, ne constituera pas une renonciation au droit de le faire par la suite ni une abrogation ou renonciation des ces dispositions.»
Dans une cause opposant un syndicat de copropriétaires à un citoyen de la ville de Longueuil qui prétendait avoir un droit acquis parce qu'il avait reçu une permission de la ville, le juge Chabot de la Cour supérieure du Québec réplique:
«Le fait qu'une municipalité ait toléré une situation illégale pendant plusieurs années ne confère pas de droit au contrevenant. La tolérance d'une illégalité ne peut servir d'assise à des droits acquis.»
De même, le fait que des conseils d'administration mous ou incompétents aient toléré pendant longtemps des situations illégales ne peut servir de prétexte pour faire valoir des droits acquis. Une infraction tolérée ne peut, en aucun cas, devenir un droit, qu'il s'agisse d'animaux, de BBQ, d'antennes satellites ou d'autres infractions aux règlements de l'immeuble. Tout copropriétaire peut, en tout temps, dénoncer de telles infractions et exiger le respect de la Loi, de la déclaration de copropriété et des règlements de l'immeuble.
Les droits acquis peuvent toutefois exister pour des situations antérieures à celles décidées collectivement par les copropriétaires quand ces situations sont survenues dans le cadre de la Loi.
Par exemple, si les copropriétaires, dans les majorités requises par la Loi, décidaient d'interdire les chiens dans la copropriété alors que les règlements les permettaient et que rien dans la Loi ne les interdisait, les copropriétaires qui possédaient des chiens avant la mise en place de la nouvelle convention continueraient d'y avoir droit.
Quoi faire lorsqu'un conflit éclate entre un copropriétaire et le Syndicat?
Quand éclate un conflit dans une copropriété, seul le Tribunal est habilité à trancher. Il a seul le pouvoir d'outrepasser ou infléchir une décision de l’'assemblée des copropriétaires, ou un règlement de copropriété; il peut bien sûr également contraindre un copropriétaire délinquant à respecter la Déclaration de copropriété.
La justice ne doit pas faire peur, elle est là pour protéger les intérêts du Syndicat comme les intérêts individuels des copropriétaires; mais il convient de n'y recourir qu'à bon escient.
En pratique, les tribunaux rechignent à annuler les assemblées générales, et plus généralement à donner raison aux contestataires. Il faut que l’action soit étayée par un motif sérieux et solide. Évitez de solliciter une annulation d’une décision de l’assemblée des copropriétaires pour vous en prendre indirectement aux membres du Conseil d’administration ou à vos voisins, ou pour retarder des travaux.
Ne vous imaginez pas que vous gagnerez parce que la loi est de votre côté ou, inversement, que vous ne pouvez rien faire parce que les textes vous donnent tort. Les magistrats opèrent un contrôle souvent très intuitif de chaque cas, quitte à écarter les dispositions légales pour étayer leurs décisions. Ils se basent principalement
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sur les intentions et la finalité de la démarche des parties,
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sur l'intérêt de l'immeuble et du syndicat,
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sur la portée d'une décision ou d'une annulation sur la gestion de l'immeuble,
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sur les préjudices encourus de part et d'autre,
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sur le fait qu'un copropriétaire paie ou non ses charges,
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pour les administrateurs: sur le fait de savoir s'ils ont ou non tiré un profit personnel, ou s'ils ont ou non nui ou commis une faute grave.
Méfiez-vous des bons conseils et des raisonnements rapides, même s'ils sont de bon sens. Le droit de la copropriété est particulièrement contre-intuitif, car la loi institue des priorités qu'elle n'énonce pas: continuité de la gestion de l'immeuble, limitation des recours au judiciaire, protection encadrée des administrateurs par présomption de bonne foi, prééminence du statut collectif sur l'individuel, interdiction de la rétention des charges communes, méfiance vis-à-vis des copropriétaires agissant "pour le principe"...
Mener un procès contre un Syndicat de copropriété est long et coûteux. La loi l'a voulu ainsi.
Votre avocat peut vous représenter efficacement lors d'une assemblée
générale, ou vous assister comme médiateur auprès du Syndicat pour éviter le
recours à une procédure judiciaire. La médiation s'avère souvent le meilleur
mode de résolution des conflits.
Souvent les conflits en copropriété ont pour origine un antagonisme personnel, la méfiance vis-à-vis d'un individu dont la personnalité déplaît, ou tout simplement un malentendu qui a mal tourné, amplifié par un défaut de communication ou une incompréhension entre les parties. Là encore, la médiation d’un avocat devrait permettre de résoudre le problème.
De nombreux dossiers sont difficiles, voire impossible à rattraper, parce que les personnes ont tardé à faire appel à la médiation. N'attendez pas qu'il soit trop tard. La loi ne vous accorde que 60 jours après la tenue de l’assemblée générale pour la contester. (Source: http://sos-net.eu.org/copropriete)
L'abus de majorité et l'abus de minorité
La notion d'abus de majorité s'applique aux décisions de l'assemblée générale.
Elle qualifie une disproportion, une injustice, un traitement discriminatoire, commis par une majorité au détriment d'une minorité. Le critère clé d'appréciation est la notion de conformité à l'intérêt collectif. Ainsi, il est admis que l'intérêt collectif s'impose aux individus, tandis qu'il n'est pas admis que l'intérêt collectif puisse s'étendre au détriment des intérêts des individus. L'équilibre est subtil et s'apprécie au cas par cas.
La notion est interprétée de manière généralement restrictive. Par exemple, il n'est pas abusif que des copropriétaires gèrent leur immeuble à l'économie, au point de le dévaloriser dans son ensemble; la pingrerie n'est pas un abus (sauf lorsqu'il y a atteinte à la sécurité de l'immeuble).
En revanche, il est abusif d'adopter une solution économique privilégiant la sécurité d'une partie seulement des copropriétaires, alors qu'une autre solution assurait la sécurité du plus grand nombre.
À l'inverse de l'abus de majorité, peut également être constitué un abus de minorité. Il s'agit de l'opposition systématique et opiniâtre de certains copropriétaires à la prise de certaines décisions du Syndicat. Une telle opposition peut donner suite à des réclamations en dommages-intérêts.
L'opposition est certes un droit, mais on ne peut en abuser. Par exemple, peut être condamné à des dommages-intérêts celui qui, en refusant d'autoriser la réalisation de travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, a rendu l'exécution ultérieure de ceux-ci plus onéreuse. (Source: http://sos-net.eu.org/copropriete)
Voici une question adressée par M. Élie Boridy, administrateur du Syndicat des copropriétaires du 995 Muir, à Industrie Canada qui gère les Télécommunications au Canada au sujet de l'installation d'antennes paraboliques sur les toits et les balcons d'immeubles résidentiels.
Question:
Je suis un administrateur d’un immeuble en copropriété. Au-delà des règlements locaux régissant l’installation des soucoupes de télécommunication sur les murs et balcons des immeubles, j’apprécierais recevoir une réponse à la question suivante.
Nous savons que les seuls distributeurs de services de radiodiffusion directe par satellite (S.R.D.) autorisés au Canada sont Bell ExpressVu et Star Choice. Nous avons sur le toit de notre immeuble, une antenne commune Bell-Express Vu à laquelle tout copropriétaire peut se raccorder, à partir de son appartement. Les copropriétaires ont également l’alternative de se raccorder, toujours à partir de leurs appartements, au câble de Vidéotron, l’immeuble ayant été câblé à cette fin. De temps à autre, certains copropriétaires nous demandent s’ils peuvent installer une antenne individuelle du type DishNetwork ou autre sur leur balcon, alléguant que cela est très courant partout. Nous répondons que cela contrevient à la Loi sur la radiodiffusion et que même si nos voisins contreviennent à cette Loi sans apparemment être embêtés, cela ne nous autorise pas à le faire. Autrement, nous nous exposons à des amendes et à des poursuites si quelqu’un décide de porter plainte ou de nous dénoncer auprès des autorités compétentes. De plus, notre Syndicat des copropriétaires étant considéré comme une entreprise, nous ne pourrons pas trouver une firme qui accepterait de nous poser des antennes pirates et de nous fournir les signaux illégaux en nous facturant officiellement pour de tels services. Elle s’exposerait alors à de fortes amendes prévues dans la Loi.
Je voudrais savoir si notre raisonnement est correct. Votre réponse nous aiderait grandement dans nos efforts de faire respecter la Loi. Comme sous-question, j’aimerais savoir s’il existe des inspecteurs qui ont le mandat de faire respecter la Loi et comment faire pour porter plainte au cas nous ferions affaire à un délinquant récalcitrant?
Réponse d'Industrie Canada:
Oui, vous avez raison de vous opposer à l’installation d’antenne parabolique pour la réception des signaux de DirecTV et de DishNetwork.
Pour résumer, l’article 9 1) c) de la Loi sur la Radiocommunication : « Il est interdit ... de décoder, sans l’autorisation de leur distributeur légitime ou en contravention avec celle-ci, un signal d’abonnement ou une alimentation réseau ».
Il n’existe aucun distributeur légitime au Canada pour DirecTV ou DishNetwork. Il est donc défendu de décoder les signaux en provenance de ces distributeurs. Il est aussi défendu de décoder sans l’autorisation du distributeur légitime (abonnement à Bell ExpressVu, Star Choice) ou de modifier d’une façon quelconque les droits de décodage autorisées par celui-ci (piratage, en contravention avec l’autorisation donnée).
Nous avons des inspecteurs qui enquêtent sur ces cas et plusieurs condamnations ont été obtenues dans ce domaine. N’hésitez pas à nous communiquer toute information concernant des individus ou des entreprises exploitants des tels systèmes illégaux, ou plus particulièrement, qui en font la vente ou l’installation. Ces informations resteront confidentielles et des enquêtes seront ouvertes.
Le Syndicat peut-il exiger des copropriétaires de fournir une preuve d'assurance de leurs unités?
Oui. Si la Déclaration de copropriété requiert que chaque copropriétaire souscrive une assurance sur son unité, il est en droit d'en demander la preuve.
Oui. Un copropriétaire responsable de dommages causés aux parties communes ou privatives de l’immeuble en assume les conséquences en remboursant au Syndicat le montant de la franchise de l’assurance de l’immeuble. En fait, c’est l’assurance du copropriétaire qui rembourse ce montant moins la franchise imposée au copropriétaire par sa compagnie d’assurance.