UNE AFFAIRE DE CHIEN!

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COUR DU QUÉBEC

«Division des petites créances»

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

DISTRICT DE MONTRÉAL

«Chambre civile»
N° : 500-32-124694-102
DATE : 19 novembre 2012
SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE HENRI RICHARD,  J.C.Q.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'ATLANTIS
Demandeur
c.
FAEZ SALEM
Défendeur et demandeur en garantie
c.
DONNA DALONZO
et
PIERRE ARENA
Défendeurs en garantie

JUGEMENT

 

[1] Parce que la locataire de Faez Salem contrevient à la Déclaration de copropriété en gardant un chien de plus de neuf kilos dans son appartement, le Syndicat des copropriétaires de l'Atlantis (le «Syndicat») réclame à M. Salem une pénalité de 25 $ par jour de contravention.

 

[2] À sa contestation, M. Salem plaide que le chien de sa locataire est calme, non agressif et qu'il n'a pas fait de dégât à l'appartement et aux espaces communs. À l'audience, M. Salem ajoute que le chien en cause est de moins de neuf kilos.

 

Questions en litige

 

[3]

 

 a) La locataire de M. Salem contrevient-elle à la Déclaration de copropriété et aux Règlements de l'immeuble en gardant un chien dans son appartement ?

b) Dans l'affirmative, le Syndicat est-il en droit de réclamer, à titre de dommages-intérêts liquidés, 25 $ par jour de contravention ?

c) M. Salem est-il en droit d'appeler en garantie sa locataire Donna Dalonzo et son conjoint Pierre Arena ?

 

Les faits et l'analyse

 

[4] M. Salem est propriétaire d'une unité de copropriété divise dans l'immeuble sous la responsabilité du Syndicat. Il loue cette unité à Donna Dalonzo.

 

[5] À compter de décembre 2009, le Syndicat met en demeure M. Salem et Mme Dalonzo de se départir du chien qu'elle garde dans l'appartement. À l'appui de cette mise en demeure, le Syndicat invoque l'article 2.1.2.10 de la Déclaration de copropriété:

 

«2.1.2.10 Aucun animal autre que domestique ne peut être gardé à l'intérieur d'un appartement ou sur le balcon, seul les chiens de moins de neuf kilos étant autorisés. Lorsqu'il s'absente, le propriétaire d'un chien ne doit pas le laisser sur son balcon.

Tout copropriétaire, locataire ou occupant qui garde un animal considéré nuisible par le conseil d'administration du syndicat doit, dans un délai de deux semaines depuis la réception d'un avis écrit du conseil d'administration à cet effet, se défaire de cet animal, sous peine de dommages intérêts liquidés d'un montant de vingt-cinq dollars (25.00$) par jour de contravention.»

(soulignements du Tribunal)

 

[6] De plus, l'article 6.6 des Règlements de l'immeuble prévoit qu'un seul animal domestique est permis par unité et ne doit pas peser plus de neuf kilos.

 

[7] Le fait que le chien en cause soit calme, non agressif et qu'il ne fait aucun dommage aux parties privatives ou communes n'a aucune importance. La Déclaration de copropriété et les Règlements de l'immeuble ne souffrent d'aucune ambiguïté. Un chien de plus de neuf kilos ne peut être gardé à l'intérieur d'une unité.

 

[8] Au procès, M. Salem soulève qu'aucune preuve n'appuie les prétentions du Syndicat que le chien en cause pèse plus de neuf kilos. Cependant, il n'est pas contesté que le chien concerné est un Pitbull et que Mme Dalonzo, représentée par son conjoint, Pierre Arena, signe un document du 28 août 2010 dans lequel elle déclare être responsable du jugement à être rendu en la présente instance et procède à l'admission suivante:

 

«La locataire Dana [sic] Dalonzo a gardé un chien dans l'appartement ci-haut mentionné contrairement à la loi des copropriétaires.».

 

[9] Le Tribunal est donc en présence d'une admission de la part des gardiens et propriétaires du chien, Donna Dalonzo et Pierre Arena. Par ce document, ils admettent que leur chien contrevient à la Déclaration de copropriété et aux Règlements de l'immeuble. Le Tribunal comprend que Mme Dalonzo et M. Arena admettent, du même souffle, que leur chien pèse plus de neuf kilos.

 

[10] Vu cette admission d'une contravention à la Déclaration de copropriété et aux Règlements de l'immeuble, le Tribunal conclut que la réclamation du Syndicat contre M. Salem est bien fondée en fait et en droit.

 

[11] Il n'est pas contesté qu'en vertu de la Déclaration de copropriété, le Syndicat peut imputer à un copropriétaire des intérêts de 8 % sur toute somme due, notamment la pénalité prévue à l'article 2.1.2.10.

 

[12] Quant à la demande en garantie, le Tribunal conclut qu'elle est bien fondée contre Mme Dalonzo. La preuve n'établit pas de lien de droit entre M. Salem et M. Arena puisqu'il est admis que seule Mme Dalonzo est locataire de son unité et que le document du 28 août 2010 est signé par M. Arena à titre de représentant de Mme Dalonzo.

 

PAR CES MOTIFS, le Tribunal:

 

ACCUEILLE la demande du Syndicat des copropriétaires de l'Atlantis contre Faez Salem;

 

ACCUEILLE la demande en garantie de Faez Salem contre Donna Dalonzo;

 

REJETTE la demande en garantie de Faez Salem contre Pierre Arena, sans frais;

 

CONDAMNE Faez Salem à payer au Syndicat des copropriétaires de l'Atlantis 3 425 $ avec intérêts au taux de 8 % l'an à compter du 1er juin 2010;

 

CONDAMNE Donna Dalonzo à payer à Faez Salem 3 425 $ avec intérêts au taux de 8 % l'an à compter du 1er juin 2010;

 

CONDAMNE Faez Salem à payer au Syndicat des copropriétaires de l'Atlantis 176 $ à titre de frais judiciaires;

 

CONDAMNE Donna Dalonzo à payer à Faez Salem 294 $ à titre de frais judiciaires.

 

Henri Richard, J.C.Q.

 

Source: www.jugements.qc.ca