FRAIS DE CONDO EN RETARD

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COUR DU QUÉBEC

«Division des petites créances»

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

DISTRICT DE LONGUEUIL

«Chambre civile»

N°: 505-32-020129-053

DATE: 11 octobre 2006

SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JUGE VIRGILE BUFFONI

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LE BALMORAL

Partie demanderesse

c.

DANIELLE McGREGOR

Partie défenderesse

 

JUGEMENT

 

[1] Le Syndicat des copropriétaires de Le Balmoral (Syndicat) réclame à Danielle McGregor 106,82 $ à titre de frais de retard et d'intérêts sur les paiements de frais de condominium effectués par McGregor, en retard.

 

[2] Cette dernière conteste au motif que le délai de paiement exigé par le Syndicat est trop court.

 

[3] Normand Nadeau, administrateur pour le Syndicat, a expliqué au Tribunal la procédure suivie pour l'envoi des avis de cotisation aux copropriétaires à chaque année.

 

[4] À tous les ans, le Syndicat expédie aux copropriétaires, au moins trente jours à l'avance, un avis de convocation à une assemblée générale annuelle des copropriétaires en vue d'adopter, entre autres choses, le budget pour l'exercice financier commençant le 1 juin.

 

[5] L'administration joint à cet avis le budget prévisionnel pour l'année à venir. L'assemblée générale annuelle des copropriétaires a lieu habituellement la première semaine de mai.

 

[6] Dans les jours qui suivent cette assemblée, l'administrateur expédie aux copropriétaires un avis indiquant le montant des frais imposé à chacun des copropriétaires, et leur demande de lui faire parvenir une série de chèques postdatés avant le 1 juin.

 

[7] Ce n'est que le 19 juin 2004 que McGregor a expédié ses chèques postdatés à l'administrateur pour l'exercice 2004-2005. L'administrateur n'a pu encaisser le premier chèque que le 21 juin.

 

[8] En 2005, l'administrateur a expédié un avis de cotisation à McGregor le 6 mai 2005. À la demande de cette dernière, l'administrateur lui a expédié le contenu de l'avis, cette fois par courriel le 10 mai 2005.

 

[9] Ce n'est que le 17 juin 2005 que McGregor a effectué le premier versement de ses frais pour l'exercice financier 2005-2006.

 

[10] McGregor explique le délai à effectuer ses paiements du 1 juin de chaque année par le fait qu'elle est en vacances les deux dernières semaines de mai de chaque année.

 

[11] Elle estime donc que le délai entre la réception de l'avis de cotisation et le moment où elle quitte pour ses vacances est trop court pour lui permettre d'expédier ses chèques postdatés le 1 juin de chaque année.

 

[12] Cet argument n'est pas fondé. Ni le code civil du Québec ni la déclaration de copropriété de l'immeuble Le Balmoral ne spécifie le délai précis dans lequel l'avis doit être expédié aux copropriétaires.

 

[13] L'article 1072 du Code civil du Québec prévoit qu'à chaque année, «le conseil d'administration fixe, après consultation de l'assemblée des copropriétaires, la contribution de ceux-ci aux charges communes, après avoir déterminé les sommes nécessaires pour faire face aux charges découlant de la copropriétés et de l'exploitation de l'immeuble et les sommes versées au fonds de prévoyance.[…] Le syndicat avise, sans délai, chaque copropriétaire du montant de ses contributions et de la date où elles sont exigibles.» (notre soulignement)

 

[14] La déclaration de copropriété de l'immeuble Le Balmoral ne contient elle-même aucune disposition spécifique quant au délai dans lequel doit être envoyé à chacun des copropriétaires l'avis de cotisation pour l'exercice financier à venir.

 

[15] À défaut d'une disposition spécifique, le Syndicat est néanmoins tenu à la règle générale stipulée à l'article 7 du Code civil:

 

«Aucun droit ne peut être exercé en vue de nuire à autrui ou d'une manière excessive et déraisonnable, allant ainsi à l'encontre des exigences de la bonne foi.»

 

[16] En conséquence, le Syndicat est tenu d'expédier son avis dans un délai raisonnable.

 

[17] En l'espèce, le Tribunal estime que le délai d'environ trois semaines donné par le Syndicat à McGregor à chaque année pour expédier ses chèques postdatés pour le paiement de ses frais de condominium pour l'année suivante est tout à fait raisonnable dans les circonstances.

 

[18] Il incombe à McGregor de prendre les dispositions nécessaires pour acheminer ses chèques de paiement en temps utile si elle prévoit s'absenter durant ce délai. Comme toute personne, elle a le devoir d'honorer les engagements qu'elle a contractés et d'agir en conséquence.

 

[19] Il ressort de la preuve que c'est uniquement son absence de diligence à planifier le paiement de sa contribution en temps utile ou de prendre arrangement de façon adéquate avec le Syndicat qui est en cause. Par exemple, elle pourrait aisément expédier un chèque pour le montant de ses frais exigibles le 1 juin, tels qu'estimés au budget prévisionnel, et ajuster le montant à son retour, si nécessaire.

 

[20] Le paiement d'une pénalité pour paiement tardif et les intérêts exigibles sur les pénalités est prévu par règlement de l'association et doit recevoir application dans la présente instance.

 

POUR CES MOTIFS, le Tribunal:

 

[21] CONDAMNE la défenderesse à payer au demandeur la somme de 106,82 $ avec intérêts au taux légal plus l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec depuis le 8 septembre 2005, date de la mise en demeure, et les frais (108,00 $).

 

VIRGILE BUFFONI, J.C.Q.

 

Source: www.jugements.qc.ca