COMPORTEMENT INACCEPTABLE D'UN COPROPRIÉTAIRE:

RÉCLAMATION PAR LE SYNDICAT DE FRAIS DE CONSULTATIONS JURIDIQUES

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COUR DU QUÉBEC

«Division des petites créances»

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

DISTRICT DE MONTRÉAL

«Chambre civile»

N°: 500-32-093974-055

DATE: 10 JANVIER 2007

SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE HENRI RICHARD, J.C.Q.

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES HÉRITAGE PANET, Demandeur

c.

GINETTE GALLANT, Défenderesse

 

JUGEMENT

 

[1] Le Syndicat des copropriétaires Héritage Panet (ci-après le Syndicat) réclame de Mme Ginette Gallant la somme de 953,14$.  Sa demande est rédigée de la façon suivante:

 

«1 - La défenderesse est propriétaire d'un condo situé au 1281 Panet à Montréal et est liée à la partie demanderesse par une déclaration de copropriété.

 2 - Le 21 juin 2005, la défenderesse a harcelé et menacé Mme Diane Côté, représentante de la compagnie de Gestion Forest Morency, engagée par la partie demanderesse.  La situation requit l'intervention de la police.

3 - Suite à cette situation la partie demanderesse a dû engager des frais en consultations juridiques et d'autres frais relatifs à cet incident.

4 - La partie demanderesse réclame à la défenderesse la somme de 953,14$, représentant les frais engagés suite aux agissements de la défenderesse.»

 

[2] Mme Gallant conteste cette réclamation en ces termes:

 

«Au moment des faits, la défenderesse tentait de bonne foi d'obtenir de l'information et de défendre ses droits à titre de copropriétaire.  Les conséquences subies dépassent largement les attentes.  La situation aurait pu se régler à l'amiable n'eut été l'attitude de la demanderesse.»

 

[3] De plus, Mme Gallant se porte demanderesse reconventionnelle pour un montant de 999,99$:

 

«J'ai dû consulter un avocat, faire des photocopies, pour préparer le dossier, faire des envois certifiés par la poste.  J'ai été frappée par le véhicule de le gestionnaire de la demanderesse.  J'ai été humiliée en assemblée, accusée de faire des chèques sans provision (ce qui est faux), interdite de parler, menacée d'appeler la police et plus.  Je veux vivre en paix et être respectée.  Les propriétaires ont été manipulés et intimidés à plusieurs reprises.»

 

[4] À l'audience, le Syndicat était représenté par son président, M. Charles Marsolais.  Le témoin principal du Syndicat, M. Denis Rousseau, qui a été administrateur du Syndicat de 1996 à 2003, a établi l'essentiel des faits au soutien de la demande du Syndicat.  Mme Lise Pelchat et M. Robert Chabot ont essentiellement corroboré la version des faits de M. Denis Rousseau.

 

[5] La copropriété divise en cause est constituée de 16 unités situées sur la rue Panet à Montréal, près de l'édifice de Radio-Canada.  Le Tribunal a patiemment entendu les représentations de chacune des parties qui ont brossé un tableau historique des relations entre Mme Gallant et le Syndicat.  La preuve documentaire et testimoniale établit qu'à de nombreuses reprises, Mme Gallant a été en retard dans le paiement de sa portion des charges communes, telles que définies à l'article 39 de la déclaration de copropriété P-1.

 

[6] Les retards dans les paiements desdites charges par Mme Gallant sont accessoires à la réclamation du Syndicat en la présente instance.  Ce dernier fait état d'un événement qui a eu lieu le 21 juin 2005 au cours duquel Mme Gallant est intervenue agressivement auprès de Mme Diane Côté, représentante de la compagnie dont les services ont été retenus par le Syndicat pour gérer la copropriété en cause, en l'occurrence Gestion Forest-Morency inc. Mécontente des réponses obtenues par Mme Côté quant à l'obtention de certains documents reliés à la copropriété, Mme Gallant l'a interpellée alors qu'elle se trouvait dans sa voiture puisqu'elle quittait les lieux, après une brève rencontre avec Mme Lise Pelchat.  La preuve est nettement prépondérante à l'effet que Mme Gallant a empêché Mme Côté de quitter les lieux en ouvrant sa portière et en demeurant immobile derrière celle-ci.  Les photographies P-18 démontrent cet état de fait.

 

[7] M. Denis Rousseau a assisté à cette altercation et a décrit le comportement de Mme Gallant.  Elle a volontairement empêché Mme Côté de quitter les lieux, notamment en ouvrant sa portière et en se plaçant derrière son véhicule.  Lorsque Mme Côté a tenté de reculer, Mme Gallant s'est alors écriée « T'as vu Denis, elle m'a frappée, tu vas témoigner en ma faveur ».  Son comportement a eu pour effet de bloquer en partie la rue Panet, qui est à sens unique.  Vu le comportement de Mme Gallant, Mme Côté a demandé l'intervention policière.  Les policiers appelés sur les lieux ont vite fait de ramener Mme Gallant à l'ordre et permis à Mme Côté de quitter les lieux.

 

[8] Dans son témoignage, Mme Gallant nie avoir menacé ou touché Mme Côté ou procédé à quelque harcèlement que ce soit auprès d'elle lors de cet événement du 21 juin 2005.  Elle aurait plutôt demandé à Mme Côté d'aller faire demi-tour dans la cour arrière de l'immeuble en cause afin de quitter les lieux, ce que Mme Côté a refusé de faire.  Selon Mme Gallant, elle a évité que des piétons soient renversés puisqu'elle a crié lorsque Mme Côté a reculé son véhicule.  Mme Gallant qualifiera cet événement comme étant un « événement triste ».

 

[9] Le Tribunal n'accorde aucune crédibilité à la version des faits de Mme Gallant en rapport avec les événements du 21 juin 2005.  La preuve prépondérante est à l'effet que Mme Gallant a injustement et illégalement empêché Mme Côté de quitter les lieux en ouvrant sa portière et en se plaçant derrière son véhicule.

 

[10] Cet événement a mené le Syndicat et la compagnie Gestion Forest-Morency inc. à consulter une avocate qui a mis en demeure Mme Gallant, tel qu'il appert des lettres P-8 et P-9 datées du 13 juillet 2005.  De l'avis du Tribunal, ces lettres résument bien les faits entourant l'événement du 21 juin 2005, en plus de noter les gestes, actes, attitudes et propos belliqueux et agressifs de Mme Gallant envers le Syndicat, ses administrateurs et certains copropriétaires.

 

[11] Le fait que Mme Gallant soit insatisfaite de la gestion de la copropriété en cause, que ce soit par une compagnie ou ses administrateurs, ne justifie en rien le comportement erratique dont elle a fait preuve le 21 juin 2005 envers la représentante de la compagnie qui gérait cette copropriété, Mme Diane Côté.

 

[12] Le Syndicat et la compagnie Gestion Forest-Morency inc. étaient justifiés d'avoir recours aux services d'une avocate et de mettre en demeure Mme Gallant suite à cet événement.

 

[13] Le Syndicat a établi que ce n'était pas la première fois que le comportement de Mme Gallant était fautif.  À plusieurs occasions, le Syndicat et les administrateurs ont dénoncé les propos et le comportement inutilement agressifs de Mme Gallant en rapport avec la gestion de la copropriété divise concernée.

 

[14] De l'avis du Tribunal, il est essentiel qu'un copropriétaire qui décide de vivre dans le cadre d'une copropriété divise fasse preuve d'un esprit de souplesse et de compromis.  En l'espèce, la preuve prépondérante est à l'effet que Mme Gallant fait preuve d'un comportement agressif et d'un esprit pointilleux et exaspérant.

 

[15] Les articles suivants de la déclaration de copropriété P-1 sont pertinents à la présente affaire:

 

ARTICLE 18 - Chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semblera des parties exclusives comprises dans sa fraction, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse, soit compromettre la solidité de l'immeuble, soit porter atteinte à sa destination et sous les réserves des articles 19 et 20 ci-après énoncés.

 

ARTICLE 20 - La jouissance et l'usage des appartements étant des parties exclusives sont sujets aux réserves suivantes:

 

[…]

 

2o Les copropriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l'immeuble ne soit, à aucun moment, troublée par leur fait, celui des personnes de leur famille, de leurs invités, de leurs clients ou des gens à leur service.

 

[…]

 

9o Tout copropriétaire restera responsable, à l'égard des autres copropriétaires, des conséquences dommageables entraînées par sa faute ou sa négligence et celle d'un de ses préposés ou par le fait d'un bien dont il est légalement responsable.

 

ARTICLE 33 - Outre les pouvoirs que la loi leur confère, les administrateurs peuvent:

 

[…]

 

7o contracter avec toute personne pour la gestion, l'entretien et la réparation des éléments communs ou de partie d'iceux, conformément au budget adopté par les copropriétaires en assemblée.  Tout contrat ne devra pas être pour plus de deux (2) ans, mais sera renouvelable;

 

[…]

 

9o engager un gérant à un salaire et à des conditions qu'ils pourront déterminer afin que ce gérant fournisse les services exigés par les administrateurs.  Ce contrat de service ne devra pas être pour plus de deux (2) ans mais sera renouvelable et le salaire versé sera payé à même les dépenses communes.

 

ARTICLE 37 - Les charges générales dites communes seront réparties entre les copropriétaires en proportion de la valeur relative de leurs fractions établie aux termes des articles 15 et 16 ci-dessus.

 

Toutefois, les copropriétaires qui aggraveraient les charges communes par leur fait, celui de leurs locataires ou des gens à leur service supporteraient seuls les frais et dépenses ainsi occasionnés.

 

ARTICLE 39 - Les charges générales comprennent toutes les dépenses résultant de la copropriété et de l'opération de l'immeuble et plus particulièrement les dépenses de conservation, entretien et administration des parties communes et notamment:

 

[…]

 

6o Les honoraires professionnels payés à des conseillers juridiques, architectes, comptables et vérificateurs et autres professionnels dont les services peuvent être requis par les administrateurs;

 

[…]

 

11o Le paiement de la rémunération à la gérance selon le contrat que les administrateurs pourront conclure;

 

ARTICLE 45 - À compter du premier jour du mois suivant la réception de la copie du budget tel que ci-dessus mentionné, chacun des copropriétaires devra payer aux administrateurs la somme déterminée dans l'avis accompagnant ladite copie du budget, c'est-à-dire sa cotisation, sur une base mensuelle en remettant à ces derniers une série de douze (12) chèques postdatés couvrant le montant total de ladite cotisation.

 

[16] De plus, le « contrat de service de gestion de copropriété » P-2 intervenu entre le Syndicat et la compagnie Gestion Forest-Morency inc. établit clairement que tous les frais en rapport avec la gestion de la copropriété divise concernée doivent être assumés par le Syndicat (voir article 3.6).

 

[17] En conséquence de tout ce qui précède, le Tribunal conclut que Mme Gallant a eu un comportement fautif envers le Syndicat et la représentante de la compagnie Gestion Forest-Morency inc.  Elle doit être tenue responsable de tous les frais découlant de son comportement fautif.  Par conséquent, le Tribunal conclut que le Syndicat a établi le bien-fondé de sa réclamation au montant de 953,14$.

 

[18] Mme Gallant n'a aucunement établi le bien-fondé de sa demande reconventionnelle au montant de 999,99$.  Au contraire, la preuve nettement prépondérante est à l'effet que les allégués de cette demande reconventionnelle ne sont aucunement supportés par quelque élément factuel que ce soit.

 

PAR CES MOTIFS, le Tribunal:

 

ACCUEILLE la demande du demandeur, le Syndicat des copropriétaires Héritage Panet;

 

CONDAMNE la défenderesse, Ginette Gallant, à payer au demandeur, le Syndicat des copropriétaires Héritage Panet, la somme de 953,14$, avec intérêts au taux légal depuis le 21 novembre 2005, y compris l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec, et les frais (108$);

 

REJETTE la contestation et la demande reconventionnelle de la défenderesse Ginette Gallant.

 

HENRI RICHARD, J.C.Q.

 

Source: www.jugements.qc.ca