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COUR SUPÉRIEURE

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

DISTRICT DE

LONGUEUIL

N° : 505-17-002879-064

DATE : 4 AVRIL 2008

SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JUGE LOUIS CRÊTE J.C.S

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE TERRASSE NEUFCHATEL,

Demandeur,

CHRISTINA BROWN (STUART),

Défenderesse.

J U G E M E N T

[1] Le syndicat des copropriétaires d'un ensemble immobilier détenu en copropriété divise demande une injonction contre l'occupante d'un des appartements pour forcer cette dernière à retirer des espaces communs, dont elle a un usage restreint, des objets mobiliers qu'elle y entrepose et pour l'amener à diminuer, à l'intérieur de son unité d'habitation, l'excédent de biens mobiliers qui constituent une charge combustible incompatible avec la réglementation municipale.

[2] Voici les faits.

[3] Jusqu'en novembre 2007, Christina Brown Stuart était, depuis mars 1988, propriétaire d'un immeuble détenu par elle en copropriété divise situé à l'intérieur d'un ensemble immobilier résidentiel plus vaste connu sous le nom de Terrasse Neufchatel, à Saint-Lambert (Préville). Mme Stuart y occupe le [...]. À titre de copropriétaire et occupante de son appartement, Mme Stuart est soumise à la déclaration de copropriété du 11 avril 1973 (pièce P-2).

[4] En plus de son appartement dont elle a l'occupation exclusive, Mme Stuart a également accès aux parties communes de l'ensemble immobilier dont certaines sont à usage restreint à son bénéfice, tel un patio-jardin à l'arrière de son appartement et des espaces de stationnement situés au sous-sol de l'immeuble.

[5] Il appert qu'au fil des années Mme Stuart a rassemblé, tant à l'intérieur de son appartement que dans les espaces communs à usage restreint, une quantité impressionnante de meubles et de divers objets mobiliers dont l'accumulation dépassait les limites du tolérable, eu égard à la déclaration de copropriété et aux règlements municipaux en matière d'incendie.

[6] Dans le cadre d'une réclamation monétaire déposée en Cour du Québec par le Syndicat des copropriétaires de Terrasse Neufchatel (le "Syndicat"), Mme Stuart avait signé, le 31 mars 2006, une transaction par laquelle elle s'engageait "à libérer au plus tard le 23 avril 2006 son patio-jardin ainsi que son espace de stationnement intérieur additionnel de tous les biens meubles qui y sont actuellement entreposés de façons à ce que ces espaces soient dorénavant utilisés de façon conforme à la déclaration de copropriété".

[7] Malgré cette transaction, il appert que Mme Stuart ne s'est pas conformée à ses obligations, ce qui a amené le Syndicat à envisager l'introduction de procédures judiciaires pour forcer l'occupante du [...], à respecter ses engagements.

[8] Parallèlement à la problématique relative à l'accumulation et l'entreposage par Mme Stuart de multiples biens mobiliers dans les espaces communs réservés à son usage, le Service de sécurité incendie de la Ville de Longueuil a été alerté, à la même époque, par le fait que Mme Stuart accumulait également à l'intérieur de son propre appartement une masse incommensurable de meubles, de boîtes, de vêtements, de pots et d'autres objets qui, selon l'inspecteur municipal dépêché sur les lieux, dépassaient largement la charge combustible admissible pour une résidence telle que celle de Mme Stuart, de telle sorte que cette accumulation constituait un risque accru d'incendie et un danger de propagation aux bâtiments contigus.

[9] La Ville de Longueuil a donc mis en demeure Mme Stuart de réduire la charge combustible contenue dans sa résidence (pièce P-8), afin de la rendre conforme à la réglementation municipale. Le gestionnaire de Terrasse Neufchatel a également été mis en demeure par le Service de sécurité incendie de la Ville de Longueuil (pièce P-5).

[10] Devant cette situation qu'il considérait intolérable, le Syndicat a intenté le recours en injonction permanente dont le tribunal est maintenant saisi.

[11] Dans sa requête, le Syndicat allègue contre Mme Stuart diverses contraventions de sa part à la déclaration de copropriété, pour ce qui est de l'utilisation qu'elle fait des espaces communs à usage restreint mis à sa disposition, ainsi qu'à la réglementation municipale en matière d'incendie, pour ce qui est de la charge combustible comprise à l'intérieur de la résidence occupée par cette copropriétaire.

[12] En défense à la demande d'injonction du Syndicat, Mme Stuart allègue qu'elle a été victime de discrimination, en ce sens que le demandeur prétend lui appliquer le code des incendies de façon inéquitable par rapport aux autres copropriétaires. À l'audience, elle soutient que, si elle est délinquante, elle n'est pas la seule, mais que le Syndicat persiste à s'acharner sur elle, parce qu'elle ose revendiquer ses droits.

[13] Essentiellement, la question en litige est de savoir si Mme Stuart contrevient à la déclaration de copropriété pour l'usage qu'elle fait des espaces communs et si l'accumulation de meubles dans son appartement constitue un risque anormalement élevé d'incendie.

[14] La preuve a révélé qu'en vertu de la déclaration de copropriété le patio extérieur situé à l'arrière de la résidence de Mme Stuart est un espace commun à usage exclusif pour le résident qui en bénéficie.[1]

[15] Or, selon le libellé de la section VII A) (page 25) de la déclaration de copropriété, "each co-owner must keep the rear yard clean and use same solely as a play area and recreation area, and furthermore must not construct anything in the said area without the approval of the Administrators".

[16] Dans la présente affaire, il appert que Mme Stuart avait accumulé sur son patio arrière de très nombreux meubles de patio déposés en vrac ainsi que d'autres objets encombrants (pneus, bacs divers), le tout faisant en sorte que ce patio avait été littéralement transformé en remise extérieure.[2] De toute évidence, l'accumulation d'objets divers par Mme Stuart à cet endroit contrevenait à la norme pertinente de la déclaration de copropriété mentionnée plus haut. Le Syndicat avait donc raison d'intervenir à cet égard.

[17] Dans son témoignage à l'audience, le président du Syndicat, M. Pierre Mailloux, a indiqué que l'on permet à chaque copropriétaire d'avoir sur le patio à l'arrière de son appartement une unité de barbecue ainsi qu'une table et quelques chaises de patio. Depuis les procédures en injonction, Mme Stuart s'est débarrassée des objets qui encombraient son patio arrière et ce qu'elle y garde maintenant est similaire à ce que gardent les autres copropriétaires placés dans une situation semblable. M. Mailloux insiste cependant pour qu'une injonction soit émise, ne serait-ce que pour s'assurer du respect de la norme pour l'avenir.

[18] La preuve a également démontré que, jusqu'à tout récemment, Mme Stuart utilisait deux espaces de stationnement intérieur et qu'elle s'en servait pour entreposer, là aussi, en plus d'une auto remplie de boîtes et de matelas, toutes sortes de meubles (sofa, ventilateur, matelas), des boîtes, des chaises, un cadre de lit, une bicyclette, etc.[3]

[19] Conformément à la déclaration de copropriété, les espaces de stationnement intérieur sont, eux aussi, des espaces communs à usage exclusif[4] et "only cars that are operable shall be permitted in the parking space".[5]

[20] Enfin, "nothing shall be stored in the common portions without the prior consent of the Administrators".[6] (soulignement ajouté)

[21] M. Mailloux a précisé au tribunal que les espaces de stationnement intérieur pouvaient servir à entreposer, outre les voitures en bon ordre de fonctionnement, des bicyclettes verrouillées et du bois de chauffage "dont la quantité pour chacune des unités ne doit pas excéder en hauteur 4 pieds, en longueur 8 pieds et en profondeur 14 pouces".[7]

[22] Compte tenu de l'entreposage et de l'accumulation d'objets tout aussi hétéroclites que volumineux dans les espaces de stationnement communs réservés à l'usage de Mme Stuart, le Syndicat requérant avait ici aussi raison d'intervenir.

[23] Comme pour le patio, il semble que Mme Stuart ait récemment et avant les audiences régularisé la situation en ce qui a trait à son espace de stationnement.

[24] Malgré le fait que Mme Stuart se soit maintenant conformée à ses obligations, M. Mailloux insiste, ici encore, pour que le tribunal intervienne par voie d'injonction, car "chat échaudé craint l'eau froide".

[25] Reste la question de la charge combustible des différents objets qui encombraient l'intérieur de l'appartement de Mme Stuart.

[26] Tel qu'indiqué plus haut, un inspecteur du Service de sécurité incendie de la Ville de Longueuil, en l'espèce M. Mario Beaulieu, avait été appelé à intervenir chez Mme Stuart, car cette dernière gardait dans son unité de copropriété des quantités quasi industrielles d'objets, de boîtes, de meubles de toutes sortes. Si une image vaut mille mots, les photos déposées en preuve sous la pièce P-12 font voir un véritable capharnaüm, rendant même les déplacements à l'intérieur de l'appartement de Mme Stuart périlleux.

[27] Comme le Syndicat est également responsable en matière d'incendie vis-à-vis de la Ville de Longueuil et comme il a, lui aussi, reçu de la municipalité une mise en demeure en rapport avec l'appartement de Mme Stuart, il a dès lors l'intérêt requis pour demander l'injonction appropriée.

[28] Il appert que depuis quelques mois, soit depuis que la fille de Mme Stuart, Angela Stuart, a ré-emménagé chez sa mère, l'appartement du [...], a été nettoyé et vidé de tous ses objets inutiles et encombrants. Le Syndicat demande, en conséquence, le maintien de ce nouveau statu quo qu'il espère ne pas être précaire.

[29] Il est ressorti du témoignage d'Angela Stuart qu'elle a acheté l'unité de sa mère en novembre 2007, soit après l'introduction de l'instance. S'est alors posée la question de savoir si l'injonction demandée avait encore quelque pertinence, puisque la défenderesse en l'instance n'est plus propriétaire de son unité.

[30] De l'avis du tribunal, la demande du Syndicat est toujours pertinente, car les gestes reprochés ont été le fait de Christina Stuart et peuvent toujours être répétés par elle. De plus, la déclaration de copropriété s'adresse non seulement aux propriétaires des unités, mais elle impose également des restrictions à tous ceux qui ont accès aux espaces communs.[8] Comme Mme Stuart mère habite toujours le [...], avec sa fille Angela, l'injonction demandée demeure appropriée.

[31] Dans ses représentations à l'audience, Mme Stuart a indiqué qu'elle était disposée à s'amender et à se conformer aux demandes du Syndicat, pourvu que les règles qu'on prétend vouloir lui imposer s'appliquent à tous les copropriétaires et non pas à elle seule. Le président du Syndicat, M. Mailloux, a convenu que les règles devaient effectivement être les mêmes pour tous, sans discrimination. Le tribunal prendra acte de cet engagement.

[32] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL:

[33] ACCUEILLE, en partie, la requête en injonction permanente du Syndicat des copropriétaires de Terrasse Neufchatel;

[34] QUIA TIMET ET DE BENE ESSE:

[35] PRONONCE une injonction permanente interdisant à la défenderesse d'entreposer quelque bien que ce soit sur l'une ou l'autre des parties communes de la copropriété Terrasse Neufchatel, de Saint-Lambert, ou d'encombrer ces parties communes ainsi que l'espace de stationnement intérieur numéro [...];

[36] PREND ACTE de la déclaration de la défenderesse Christina Brown Stuart à l'effet qu'elle a libéré les espaces communs qui lui étaient réservés des différents biens auxquels le Syndicat des copropriétaires de Terrasse Neufchatel s'objectait et qu'elle n'a plus l'intention d'encombrer ces espaces à l'avenir;

[37] ORDONNE à la défenderesse de ne pas augmenter la charge combustible de la copropriété qu'elle occupe avec sa fille Angela au [...], à Saint-Lambert;

[38] PREND ACTE de la déclaration de M. Pierre Mailloux à l'effet que le Syndicat des copropriétaires de Terrasse Neufchatel qu'il représente ne tolère pas ni n'entend tolérer de quiconque des dérogations aux règlements applicables aux propriétés détenues à Terrasse Neufchatel;

[39] PREND ACTE de la déclaration de M. Pierre Mailloux, président du Syndicat des copropriétaires de Terrasse Neufchatel, à l'effet que le syndicat qu'il représente accepte que les patios mis à la disposition des copropriétaires puissent être chacun pourvus d'une table et de chaises de patio ainsi que d'une unité de barbecue, mais de rien d'autre;

[40] PREND ACTE de la déclaration de M. Pierre Mailloux à l'effet que le syndicat qu'il représente accepte, dans les garages souterrains et dans les espaces réservés à cette fin, l'entreposage de bicyclettes verrouillées et de bois de chauffage, dont la quantité pour chacune des unités ne doit pas excéder en hauteur 4 pieds, en longueur 8 pieds et en profondeur 14 pouces (pièce D-3);

[41] LE TOUT, chaque partie payant ses frais.

LOUIS CRÊTE J.C.S.

[1] Pièce P-2, page 10

[2] Pièces P-9 et P-12

[3] Pièce P-12

[4] Pièce P-2, section II C) ii), page 11

[5] Pièce P-2, page 27

[6] Pièce P-2, page 28

[7] Pièce D-3

[8] Pièce P-2, pages 26 à 31

Source: www.jugements.qc.ca